LNT의 Thai Binh Tran 변호사와 Quang Dao Nguyen 변호사는 개인과 부동산 개발업자 간의 부동산 계약에 대한 표준화된 접근 방식을 요구하는 건설부 시행규칙 제03호가 제기한 몇 가지 주요 쟁점을 살펴봅니다.

건설부(MoC) 통지 제03호의 주요 문제점은 부동산 계약의 경직성입니다. 사진: Le Toan

아파트 매매 거래에서 개인 매수인은 부동산 개발업자가 작성한 표준계약서를 그대로 수용해야 하는 경우가 많아 상대적으로 불리한 입장에 놓이게 됩니다. 이러한 계약은 일반적으로 개발업자에게 유리한 조항을 포함하고 있어 매수인의 이익을 침해할 수 있습니다. 이는 개발업자와 개인 매수인 사이에 분쟁이 발생하는 주요 원인 중 하나입니다.

이 문제를 해결하기 위해 건설부(MoC)는 개인 매수인이 따를 수 있는 기준으로 아파트 매매 표준계약서 양식을 발표했습니다. 아파트 매매 조건을 구체화한 건설부의 지침과 규정은 아파트 매매 거래의 명확성과 투명성을 제공하고 개인의 권익을 보호함으로써 당사자 간의 분쟁을 완화하고 전반적인 부동산 시장의 발전을 촉진하므로 반드시 필요합니다.

그러나 당사자들에게 “표준계약서의 내용을 준수하고 엄격히 적용할 것”을 요구하는 Circular 03/2014/TT-BXD (Circular 03)의 최근 규정은 실무상 많은 어려움과 부정적인 결과를 초래했습니다.

그렇다면 “표준 양식 계약 미적용”이란 무엇을 의미할까요?

Circular 03 이전에는 아파트 매매를 위한 표준계약서 양식이 Circular 01/2009/TT-BXD(이후 Circular 16/2010/TT-BXD로 개정)에 규정되어 있었습니다. 그러나 이 지침들은 당사자들에게 표준계약서 양식의 적용을 엄격하게 요구하지 않았으며, 미준수에 따른 중대한 불이익(계약의 무효 등)도 규정하지 않았습니다. 따라서 실무상 표준계약서 양식은 단순 참고용에 불과했습니다.

Circular 03에 따르면, 시행사와 개인 매수인 간의 아파트 매매 거래는 해당 시행규칙에 첨부된 표준 계약서 양식을 엄격히 준수해야 합니다. 무엇보다도 시행사와 개인 매수인 간에 체결된 계약이 “표준 계약서와 일치하지 않거나 부합하지 않는” 경우, 해당 계약은 “인정되지 않으며 개인 매수인에 대한 소유권 증명서 발급 대상에서 제외”됩니다.

부동산 개발업체가 아파트 매매를 위한 표준계약서 등록을 진행할 때 MoC가 발표한 표준계약서의 모든 문구, 구조 및 조항 순서를 그대로 사용하고 적용해야 한다는 "표준계약서 준수" 규정은 불명확합니다. 이에 따라 개발업체가 제출한 계약서 안이 MoC 표준계약서에 명시된 원칙에 부합하더라도, 표준계약서의 문구 구성이나 구조를 따르지 않았다면 등록이 거부될 수 있습니다.

당사의 견해로는 이러한 해석은 불합리하고 비탄력적이며, 개발업체와 개인 매수인 모두에게 많은 문제를 야기합니다. 건설부(MoC)는 이러한 문제를 명확히 해야 하며, 만약 MoC의 의견이 위와 같이 해석된다면 당사의 해석에 따를 때 아래에서 논의되는 법적 결과를 초래하게 됩니다.

민사 거래의 관리

개발업체와 개인 매수인 간의 아파트 매매계약은 해당 사안에 관한 법률의 원칙과 규정을 준수해야 하는 것은 명백하지만, 그렇다고 해서 표준계약서에 명시된 모든 문장, 단어 또는 순서를 그대로 엄격하게 복사해야 한다는 것을 의미하지는 않습니다.

위에서 언급한 문구의 사용을 의무화하는 것은 민사 거래의 핵심 원칙인 계약 체결의 자유 원칙에 명백히 위배됩니다. 이 원칙에 따라 개발업체와 개별 매수인은 각 당사자의 권리와 의무 및 내용에 대해 자유롭게 합의할 권리를 가집니다. 그러한 합의가 법령에 위반되지 않는 한, 국가는 이를 인정해야 합니다. 아파트 매매 거래의 문제(대금 지급, 분쟁 해결 등)를 다루기 위한 다양한 선택지 중에서 개발업체와 개별 매수인은 가장 유리한 방식을 협상하고 합의할 수 있습니다. 표준계약서 사용의 의무화는 계약에서의 자유를 박탈하여 양 당사자의 이익을 심각하게 침해했습니다. 예를 들어, 개발업체와 개별 매수인 간의 분쟁은 당사자들의 재량에 따라 인민법원이나 상사중재를 통해 해결될 수 있습니다. 그러나 표준 양식 계약서에서는 상사중재가 더 적절한 대안일 수 있음에도 법원에 의한 분쟁 해결만이 당사자들의 유일한 선택지가 됩니다.

법원 관할권에 대한 개입

Circular 03에 따르면 체결된 계약이 표준 계약서 양식을 준수하지 않을 경우 해당 계약은 무효가 됩니다. 이에 따라 상사중재법에 완벽히 부합하는 유효한 합의(상사중재를 통한 분쟁 해결)라 할지라도 표준 계약서 조항(법원을 통한 분쟁 해결)을 따르지 않으면 무효가 될 수 있습니다. 그러나 민법에 따르면 계약의 형식과 내용이 법령을 준수하는 경우 해당 계약은 유효합니다. 이는 'Circular 03의 효력이 민법보다 우선하는가?'라는 의문을 낳습니다. 나아가 이는 건설부(MoC)의 규정이 사법부의 관할권을 일정 부분 침해하고 있음을 보여줍니다.

결론

표준계약서 준수 요건에 관한 건설부(MoC)의 명확한 유권해석이 없는 상황에서 당사자들은 계약 이행에 지장을 받아 왔으며, 전술한 해석이 건설부의 견해와 일치한다면 해당 규정들은 민사 거래의 기본 원칙에 배치됩니다. 따라서 계약 협상의 자유를 보장하기 위해 시행규칙 제03호(Circular 03)의 규정은 표준계약서의 모든 문구와 단어를 빠짐없이 그대로 따라야 한다는 요건이 아니라, 거래의 원칙과 규칙을 준수해야 한다는 요건으로만 해석되어야 합니다.