1일부터 시행^번째 2024년 8월부터 부동산 프로젝트의 양도는 2023년 부동산사업법(LoERB 2023) 및 그 시행 가이드라인의 적용을 받습니다. 새로운 법적 프레임워크는 부동산 프로젝트의 일부 또는 전부를 한 개발사에서 다른 개발사로 양도할 때 적용되는 법적 절차를 확립했습니다. 본 법률 업데이트에서는 개발사들이 개정된 법적 프레임워크 하에서 프로젝트 양도를 진행할 때 숙지해야 할 해당 법률 체계의 몇 가지 주요 사항을 요약합니다. 본 법률 브리프는 (1) 부동산 프로젝트 양도의 개념, (2) 적용 원칙, (3) 양도인과 양수인에게 부과되는 요건, (4) 양도 절차를 다루는 것을 목표로 합니다.

1. 부동산 프로젝트 양도^[1]

부동산 프로젝트 양도는 부동산 사업 형태 중 하나입니다.^[2] 이는 계약에 따라 양도인으로부터 양수인에게 이전될 프로젝트의 전체 또는 일부와, 해당 프로젝트나 그 일부에 대해 관련 당사자에게 발생하는 일체의 권리, 의무, 책임 및 합법적 이익을 의미합니다.

프로젝트를 양수한 후 건설 및 영업을 지속하는 양수인은 일반 경제조직이거나 외국인투자법인 모두 가능하다는 점에 유의해야 합니다.^[3].

2. 부동산 프로젝트 양도 원칙^[4]

프로젝트의 일부 또는 전부는 관할 당국이 승인한 일정 내에 사업 기간이 유지되고, 승인된 계획이나 프로젝트 목표에 어떠한 변경도 초래하지 않으며, 관련 당사자들의 적법한 권리와 이익이 보장되는 조건 하에 양도인으로부터 양수인에게 양도될 수 있습니다. 양도 후 양수인은 프로젝트 또는 그 일부의 사업시행자(투자자)가 되어 프로젝트를 양도한 기존 사업시행자의 모든 권리와 책임을 승계하게 됩니다.

3. 프로젝트 양도 요건^[5]

프로젝트 또는 그 일부를 양도할 수 있는 타당성을 갖추기 위해 양도인과 양수인 모두 부동산 사업 관련 규정에 따른 프로젝트 양도 조건을 충족해야 하며, 토지 사용의 형태, 목적 및 기간, 토지 등록에 관한 토지법 규정을 준수해야 하고, 투자법 및 관련 법률에 명시된 조건을 충족해야 합니다. 핵심적인 필수 조건은 다음과 같습니다.

3.1 양도인이 충족해야 하는 요건

a. 투자 규정을 준수하기 위해 양도인은 투자 지침 승인, 투자 승인 또는 프로젝트 투자자 인정에 관한 결정을 취득하였습니다. 프로젝트 기간이 아직 만료되지 않았으며 관할 당국의 결정에 따라 프로젝트 운영이 금지되지 않았습니다.

b. 기획 및 건축 규정의 준수를 보장하기 위하여, 본 사업의 상세계획은 Construction Law 및 Law on Urban Planning에 따라 승인을 받았습니다.

인프라 시설 건설 프로젝트 전체를 양도하는 경우, 건설법 및 도시계획법뿐만 아니라 승인된 일정, 설계 및 세부 계획에 따라 해당 기술 인프라 시설의 구축이 완전히 완료되어야 합니다.

프로젝트의 일부를 양도하는 경우, 양도인은 해당 부분의 산출물이나 사업 목적이 프로젝트의 나머지 부분과 분리되어 있음을 입증해야 합니다.

c. 토지 규정 준수를 보장하기 위하여, 첫째, 사업 부지는 관할 당국의 토지 회수 결정 대상이 아니어야 합니다. 둘째, 양도 대상 사업 또는 그 일부에 대한 보상 및 이주 지원 절차가 완료되어야 합니다. 셋째, 양도인은 사업 시행을 위한 토지 임대, 토지 할당 또는 토지 용도 변경 결정을 받았고 토지 관련 재정적 의무를 이행 완료하였어야 합니다. 넷째, 관련 토지사용권에 분쟁이 없거나 거래 금지 또는 정지 처분이 없어야 하며 양도인은 기타 요건을 충족해야 합니다.

3.2 양수인이 충족해야 하는 요건

프로젝트 또는 그 일부의 양수인은 다음을 포함한 특정 요건을 충족해야 합니다:

a. 양수인은 기존 대출 잔액 및 채권 대 자기자본 비율을 안전 수준으로 유지합니다.^[6]

b. 양수인은 사업 부지 면적이 20헥타르 미만인 경우 해당 사업 총투자금의 최소 20% 이상, 20헥타르 이상인 경우 15% 이상의 자기자본을 보유하여야 합니다. 또한 양수인은 해당 사업을 시행하기 위한 자금 조달 능력을 갖추어야 합니다.^[7]

d. 가장 중요한 점은, 양수인은 승인된 바에 따라 이전된 프로젝트 또는 그 일부를 완료하고 운영할 것을 확약해야 합니다. 만약 해당 승인된 프로젝트 내용에 변경이 있는 경우, 양수인은 사전에 법률에 따라 해당 변경에 대한 승인을 받아야 합니다.^[8]

4. 부동산 프로젝트 양도 절차^[9]

첫째, 양도인은 관할에 따라 총리 또는 관할 성(省) 인민위원회의 프로젝트(또는 프로젝트 일부) 양도 승인 결정을 받아야 합니다. 다음으로 양도인과 양수인은 양도 계약을 체결하며, 주목할 점은 이 계약이 반드시 Decree 96에 첨부된 표준 계약서 양식을 따라야 한다는 것입니다.^[10]. 표준계약서에 달리 명시되지 않는 한, 양 당사자는 표준계약서의 내용을 준수하고 이를 변경하지 않을 의무가 있습니다. 이후 양 당사자는 양도된 프로젝트 또는 양도된 일부 및 관련 서류의 인수인계를 수행하며, 이러한 인수인계는 서면으로 기록되어야 합니다. 양수인은 인수를 완료하고 모든 공과금 납부 책임을 다한 후, 해당 프로젝트 또는 양도된 부분의 개발을 진행할 수 있습니다.

2023년 개정 부동산사업법(LoREB 2023) 및 그 시행령은 부동산 프로젝트 또는 그 일부의 양도를 위한 간소화되고 투명한 프레임워크를 구축합니다. 프로젝트 및 관련 당사자에게 적용되는 명확한 요건을 바탕으로, 이러한 규정들은 시장의 안정성과 성장을 보호하는 동시에 보다 원활한 거래를 촉진합니다. 이러한 규칙을 준수하는 것은 법적 요건을 충족할 뿐만 아니라 부동산 업계에서 "건전한" 프로젝트 양수도 시장을 형성하는 데에도 기여합니다.

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[1] 2023년 부동산사업법(LoREB) 제3.7조

[2] LoREB 2023 제3.1조

[3] LoREB 2023 제10조

[4] LoREB 2023 제39.1조

[5] LoREB 2023 제39.4조, 제40조

[6] LoREB 2023 제9.2b조

[7] LoREB 2023 제9.2c조

[8] LoREB 2023 제40.2조

[9] LoREB 2023 제41조, 제42조; 시행령 Decree 96 제11조

[10] 24일 공포된 시행령 제96/2024/ND-CP호^번째 2024년 7월, 부동산사업법 일부 조항에 대한 상세 규정

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