2019년 하반기 호치민시 주거용 부동산 시장 관련 수치를 간략히 살펴보면,[1] 건설국과 인민위원회 모두로부터 개발업체로 인정받고 승인을 득한 주거용 주택 프로젝트가 19건에서 3건으로 대폭 감소했습니다. 건설국이 제안한 프로젝트 수 역시 2018년 상반기 56개 프로젝트에서 올해 동기 10개 프로젝트로 82.2% 급감했습니다.

본 기사는 관계 기관들의 이러한 엄격한 제한을 설명할 수 있는 몇 가지 동기를 조사하고 분석합니다. 성급 인민위원회의 질의에 답변한 건설부의 최근 서신 몇 건을 검토해 보면, 도시계획상 주거 지역에 위치함에도 불구하고 부동산에 대한 개발업자의 토지사용권 출처가 '주거 목적'이 아닌 점에 대해 건설부가 우려하고 있음을 알 수 있습니다.

주택법과 시행령 Decree 99/2015/ND-CP(Decree 99)는 지난 수십 년 동안의 토지 및 도시 계획 규정의 역사적 배경을 기반으로 작성되었습니다. 그러나 단기적인 계획 변경이 잦을수록 더 심각한 장애가 초래될 수 있습니다. 이러한 잦은 변경은 호치민시와 그 교외의 현재 도시 계획과도 상이한, 여러 지역에서의 다양한 토지 유형의 혼재를 야기했습니다. 혼합 용도 토지 면적을 정확히 입증하는 것은 극히 어려우며, 시장 가격의 상승 없이 이를 체계적으로 전환할 수 있는 메커니즘은 존재하지 않습니다. 실무상 저희는 농업 및 상업용 토지가 도시 계획에 부합하는 주거용 토지로 전환되지 못하는 사례와, 토지 사용료 및 세금 납부와 전환을 위한 행정 절차와 관련하여 토지 소유자가 어떻게 불이익을 받게 되는지를 수없이 목격해 왔습니다.

주거용 주택 개발 프로젝트의 수립 허가는 입찰, 경매 또는 주택법 제22.2(c)조 및 Decree 99 제18.2조에 따른 토지소유자이기도 한 특정 개발자의 승인을 통해 부여됩니다. 후자의 경우, 개발자는 일반적으로 주거용 주택 개발자 및 적법한 자로서의 모든 요건을 충족해야 합니다.

주택법(Law on Housing) 제21조 및 제23.1조, 제23.4조에 각각 규정된 임대인. 따라서 임대인은 본원적으로 또는 양수를 통해 주거용 주택 프로젝트의 건설이 허용될 수 있는 필지에 대한 토지사용권을 보유해야 합니다.

복합용도 토지 필지의 토지사용권을 적법하게 보유하고 있는 토지소유자는 주거용 주택 개발 프로젝트의 시행자 및 토지소유자로서 전술한 모든 요건을 충족하더라도 단독 시행자로 인정받기 위해 Law on Housing 제22.2조 (c)호 및 Decree 99 제18.2조에 따른 권리를 유지하는 것이 여전히 허용되지 않습니다. 이러한 세부 규정은 극히 경직된 방식으로 해석될 가능성이 높습니다. 토지소유자가 당초 토지사용권을 등록하거나 권리 이전을 받을 당시 해당 토지 필지는 이미 법적으로 주거용 토지로 인정되어 있었어야 합니다. 시행자 인정에 앞서 지목을 변경하는 행정 절차가 존재하지 않기 때문에 건설부의 회신에 따르면 HoREA는 다음과 같이 제안했습니다.[2] 개발사업자의 인정이 사전에 부여되어야 한다는 점:

• 해당 토지가 주거 지역의 일부로 계획된 경우,
• 해당 토지의 주거지역으로의 전용이 허용되거나,
• 토지 수용 및 보상·이주(clearance) 결정에 주거 목적이 명시되어 있는 경우;

그리고 임대인은 추가 조건 없이 주택법(Law on Housing) 제21조에 따른 개발자의 요건을 충족합니다.

실제로 본 기사 작성일 현재 호치민시 인민위원회는 HoREA의 이러한 제안에 대해 공개적으로 답변하지 않았습니다. 결과적으로 Law on Housing의 이러한 불확실한 영역은 호치민시 인민위원회의 검토와 해결책 제시를 기다려야 하는 개발업자들의 재정적 위험을 가중시킬 수 있습니다. 앞서 언급한 바와 같이 부동산 관련 규정의 특수성이 역사적 배경을 형성해 온 사실은 여전하므로, 이는 인민위원회에게도 단순한 과제가 아닐 수 있습니다. 첫째, 인민위원회는 도시 및 외곽 지역에서 주거지역으로 계획된 복합용도 토지를 먼저 확정해야 합니다. 둘째, 주택 프로젝트 개발업체 인정을 용이하게 하기 위해 토지 지목 변경 절차를 간소화해야 합니다.

주택법 및 시행령 제99호(Decree 99)의 동일한 규정과 관련하여, 주거 지역이 다른 용도의 토지와 혼재되어 있고 1인 이상의 지주가 토지사용권을 보유하고 있는 주택 개발 프로젝트의 경우, 다음과 같은 장애 요인으로 인해 주거 지역의 지주가 단독 개발업자로 인정받지 못할 수 있습니다. 첫째, 농업, 상업, 제조업 등의 목적을 가진 다수의 주변 토지 및 복합 용도 토지가 존재함에도 불구하고, 주택법 제22조 제2항 (c)목 및 시행령 제99호 제18조 제2항은 사업 부지 전체가 주거 목적이라는 이상적인 상황을 전제로 해석됩니다.[3]

단 한 명의 토지 소유자가 전체 토지 면적에 대한 권리를 보유하고 있더라도, 건설부는 서로 다른 토지 지목의 필지들을 하나의 주요 주거용 토지로 통합하는 해결책을 제시하지 않았습니다. 둘째, 해당 특정 농업용, 상업용 부지가 도시 계획에 정당하게 부합하더라도 개발자가 프로젝트의 나머지 부지와 마찬가지로 주거용으로의 전환을 등록할 수 있는 행정 절차가 마련되어 있지 않습니다. 셋째, 그 외 산재된 부지의 권리를 보유한 다른 토지 소유자들이 토지 보상 및 권리 이전을 수락하지 않는 경우, 주요 주거용 토지 소유자는 단독 개발자로 인정받을 수도 없고 나머지 프로젝트 부지를 취득하기 위한 입찰을 요청할 수도 없습니다. 나아가 외국인 개발자의 경우, 이러한 산재 부지에 대한 토지사용권을 보유한 개인으로부터 토지사용권을 직접 취득할 수 없습니다.

이는 도시계획과 관계 기관 및 부서에 등록된 토지 구획의 현황 간 차이로 인해 주거용 주택 개발업체가 직면할 수 있는 두 가지 전형적인 상황입니다. 특정 주거용 주택 프로젝트의 경우 토지사용권의 이력, 지목 및 현행 도시계획상 구역 위치를 면밀히 검토해야 합니다. 주거용 주택 개발 프로젝트에서 토지 구획 감사를 위한 정형화된 공식은 없습니다. 그러나 이는 법률 비용 증가, 수용 및 보상 비용 발생, 프로젝트 전반의 중대한 지연 등 장기적인 리스크를 방지하기 위해 투자자가 상업적 결정을 내리는 근거가 됩니다. 당사는 가까운 시일 내에 인민위원회로부터 긍정적인 소식이 있기를 기대하고 있습니다. 인민위원회의 결정은 베트남 내 다른 주요 도시들의 선례가 될 것이며 주택법 제23.1조 및 제23.4조의 경직성에 대한 최종적인 해결책을 제시해 줄 것입니다. 올해 하반기 호치민시 주거용 주택 시장의 견고하고 안정적인 유지를 위해 이러한 문제들이 조속히 해결되기를 바랍니다.

각주

1. 호치민시 부동산협회(HoREA), 참조 https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/hon-84-du-an-bat-dong-san-bi-tac-1098924.html
2. 2019년 6월 20일자 호치민시 부동산협회(HoREA) 공문 제63/CV-HoREA호
3. 건설부 공문 2018년 10월 8일자 제229/BXD-QLN호 및 2019년 1월 31일자 제34/BXD-QLN호.