외국인 매수인이 부동산 프로젝트를 인수할 때 가장 보편적으로 활용하는 방식은 주식 양도로, 매수인이 해당 프로젝트의 소유권을 확보하기 위해 부동산 개발 프로젝트 회사의 기존 주주들로부터 지분을 인수하는 방식입니다.

부동산 사업은 외국인 투자에 대해 제한되거나 금지되지 않으므로 이는 기업법 2020 및 투자법 2020에 따라 법적으로 가능합니다. 다만 조건부 사업에 해당하여 관할 당국의 승인이 필요합니다. 절차상 외국인 투자자는 지분 거래를 체결하고 투자관리 당국(지방 계획투자국 또는 "DPI")에 해당 거래를 등록하기 전에 투자법 2020 제26조에 따라 베트남 소재 기업의 출자 지분 또는 주식을 인수·취득하기 위한 승인을 받아야 합니다. 관련 법률에 정해진 절차에 따르면 완료까지 30일이 소요될 수 있으며, 이후 외국인 투자자는 기업등록부상 프로젝트 회사의 합법적인 소유자 또는 주주로 인정받게 됩니다.

해당 거래는 관련 법령상 및 일부 성(province)의 투자 당국에서는 문제가 되지 않으나, 일부 성의 투자 관리 기관의 서로 다른 해석으로 인해 문제가 발생하거나 절차가 더 복잡해질 수 있습니다.

특히 당국은 회사의 소유주 지분 100%를 양도하는 것이 신규 투자자에게 프로젝트를 양도하는 것으로 해석될 수 있으므로 이를 프로젝트 양도로 볼 수 있다고 주장합니다. 따라서 그들의 견해로는 프로젝트의 적법성 요건(예: 프로젝트가 승인된 마스터플랜을 득했는지 여부)이나 “주식” 양수인의 역량 요건(예: “주식” 양수인이 프로젝트 개발에 적합한 업종으로 등록되어 있는지 여부) 등 2014년 부동산사업법상 요구되는 프로젝트 양도에 관한 조항이나 요건들이 주식 양도의 경우에도 “주식” 양수인에 의해 충족“되어야” 한다는 입장입니다. [1] 일부에서는 한 걸음 더 나아가 Law on Real Estate Business 2014에 따라 "주식" 양수인에게 성(省) 인민위원회의 프로젝트 양도 승인을 받을 것을 요구하기도 합니다. [2] 따라서 외국인 투자자는 해당 토지를 국가에 반환해야 하며, 토지 사용 및 프로젝트 개발 권리를 계속 유지하기 위해 관할 당국으로부터 적법한 절차에 따라 토지 할당 승인을 다시 신청해야 합니다. [3]

당사의 견해로는 이러한 해석은 법률의 법적 관점에서 볼 때 잘못되었습니다. 본질적으로 주식의 양도는 회사의 소유권(일부 또는 전부)을 양도하는 것인 반면, 프로젝트의 양도는 자산에 대한 소유권을 양도하는 것입니다. 자산의 양도는 이미 베트남에 설립된 두 법인 간에 발생하는 반면, 주식의 양도는 2020년 투자법 제26조에 규정된 절차에 따라 외국인 투자자가 베트남에 설립된 기존 회사를 인수하고 경영권을 획득할 수 있도록 합니다. 따라서 적용되는 법률 조항이 상이하며, 그에 따른 관련 요건도 상이합니다.

사실 이러한 해석은 프로젝트 회사를 인수할 때 새 소유주의 사업 수행 역량에 대한 당국의 우려에서 비롯된 것입니다. 그러나 본 거래가 실제 프로젝트 회사의 수행 역량에 아무런 변화를 가져오지 않으므로 이러한 우려는 불필요하고 근거가 없습니다. 따라서 프로젝트 회사는 모든 법적 측면에서 여전히 프로젝트 시행사로 등록되어 있으므로, Law on Real Estate Business 2014에 규정된 프로젝트 양도 승인을 받을 필요는 없습니다.

개발사(또는 프로젝트 회사)가 승인된 일정과 절차에 따라 프로젝트를 이행하지 못할 경우, 토지법 및 기타 법률에 따라 당국의 제재를 받게 됩니다. 따라서 해당 성의 당국은 투자자에게 자의적으로 추가적인 걸림돌이나 요구 사항을 조성해서는 안 됩니다.

실제로 당사는 두 개념 간의 차이점을 성공적으로 설명해 왔으나 때로는 당사의 이해를 납득시키는 것이 쉽지 않기도 합니다. 따라서 베트남에서 부동산 사업을 영위하는 외국인 투자자는 양도인과 거래할 때 이러한 위험도 고려해야 합니다.

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[1] 2014년 부동산사업법 제49조

[2] 같은 법 제48.3조 및 제51조

[3] 같은 법 제51.3조

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