2013년 토지법 시행령 일부 조항 개정 및 보완 안내

2023년 4월 3일, 베트남 정부는 토지법 시행 안내를 위한 시행령들의 일부 조항을 개정 및 보완하는 시행령 제10/2023/ND-CP호("시행령 10")를 공포했습니다. 시행령 10호는 다음 일자부터 발효되며, 2023년 5월 20일,지방자치단체, 주민, 기업의 특정 애로사항과 걸림돌을 해결할 것입니다.

Decree 10에 따른 주요 개정 및 보완 사항은 다음과 같습니다.

‍

1. 관광용 부동산에 대한 소유권 증명서

시행령 제32조 및 제72조를 개정 및 보완하는 Decree 10 제1.4조 및 제1.11조에 따라 43/2014/NĐ-CP 2014년 5월 15일 자 시행령("Decree 43")에 따르면, 관광 관련 법률에 따른 관광용 건축물이자 상업용지 위에 건축된 경우, 토지법, 건축법 및 부동산사업법의 제반 요건을 충족하면 소유권 증명서가 발급됩니다. 이 규정은 콘도텔과 같은 관광 부동산의 소유권을 인증하는 확고한 법적 근거를 마련했습니다. (베트남어로는 ‘căn hộ du lịch’), 관광 빌라 (베트남어로는 ‘biệt thự du lịch’)[1]국가 기관들이 수년간 씨름해 온 문제입니다. 그럼에도 불구하고 실무상 이러한 유형의 부동산에 대한 소유권 증서 발급은 Decree 43 규정 내의 일부 기술적 문제를 명확히 하기 위해 관할 당국의 추가 지침이 필요할 수 있습니다.

소유 기간의 제한이 없는 아파트나 콘도미니엄의 소유권과 달리, 관광 부동산의 소유 기간은 해당 부동산이 위치한 토지의 사용 기간에 따릅니다. 일반적으로 베트남 내 투자 프로젝트에 부여되는 최장 토지 사용 기간은 50년입니다.[2]따라서 관광 부동산의 소유 기간은 해당 투자 프로젝트의 잔여 토지 사용 기간과 동일하며, 이는 50년 미만일 수 있습니다.

베트남 상업용 부동산 시장에서 인기를 끌고 있는 여타 상업용 부동산 유형(예: 오피스텔(베트남어로 'văn phòng lưu trú'), 숍하우스)과 관련하여 (베트남어로는 ‘căn hộ cửahàng’), 서비스드 레지던스 (베트남어로는 ‘căn hộ dịch vụ’), Decree 10은 여전히 이러한 유형의 부동산에 대한 소유권 증명서 발급에 대해 명시하지 않고 있습니다.

‍

2. 토지 회수 24개월 연장 기간과 관련된 불가항력의 효력

토지법 제64.1.(i)조에 따라 프로젝트 사업 시행자는 다음과 같은 경우 토지 회수에 대해 24개월의 추가 연장 기간을 부여받을 수 있습니다:

(i) 투자 프로젝트 실행을 위해 할당되거나 임대된 토지가 연속 12개월 동안 사용되지 않은 경우; 및

(ii) 토지의 실제 인계일 이후 투자등록증 등 프로젝트 문서에 명시된 일정보다 토지 이용 일정이 24개월 지연된 경우.

또한 투자 관련 법령에 따라 투자 프로젝트가 종료된 경우, 투자자는 프로젝트 종료일로부터 향후 24개월 동안 해당 토지를 사용할 수 있습니다.[3]

기존에는 24개월 기간 중 발생한 불가항력 사유의 영향이 배제되는지에 대해 불확실성이 존재했습니다. Decree 43 제15조를 보완하는 Decree 10 제1.1조는 이러한 모호성을 해소하였습니다. 이에 따라, 상기 언급된 상황에서 불가항력이 발생한 경우 해당 영향 기간은 24개월의 연장 기간에 산입되지 않는 것으로 규정되었습니다. 불가항력의 영향 기간에 대한 평가는 성급 인민위원회 위원장 또는 천연자원환경부 장관의 권한에 속합니다(2개 이상의 성 또는 직할시에 걸쳐 있는 투자 프로젝트의 경우 적용) 불가항력 및 투자 프로젝트 이행에 관한 현행 법령 규정에 근거합니다.

‍

3. 투자 프로젝트를 위한 논 및 산림지의 타 용도 토지 전용 시 적용 조건

Decree 43은 투자 프로젝트 이행을 위해 논, 보호림용 토지, 특수용도림용 토지의 이용 목적을 다른 토지 유형으로 변경하는 절차만을 규정하고 있습니다.[4]투자 프로젝트 및 지목 변경 대상 토지에 적용되는 요건과 기준에 대한 규정이 없어, 실무적으로 투자자와 관할 국가 기관 모두 혼선과 어려움을 겪고 있습니다.

이러한 불확실성을 해소하기 위해, 시행령 제10호 제1.9조는 다음과 같은 요건과 기준을 규정하고 있습니다:

(i) 투자원칙 승인을 받았거나 투자등록증을 발급받은 투자 프로젝트가 있는 경우.

(ii) 군(district) 수준의 토지이용 기본계획을 준수하거나 [해당 투자 프로젝트가] 승인된 군 단위 연간 토지이용 기본계획에 포함되어 있을 것.

(iii) 방호림 용지 및 특수용도림 용지 전용을 위한 대체 산림 조성 계획 또는 대체 산림 조성비 납부 의무 이행 증명서 소지, 또는 벼농사 용지 전용을 위한 표토 이용 계획 및 농경지 보호·개발비 납부 의무 이행 증명서 소지.

(iv) 사전 환경영향평가 및 환경영향평가 실시(해당하는 경우).

이에 따라 투자 프로젝트 실행을 위해 벼농사 토지, 보호림 및 특수용도림의 토지 사용 목적을 다른 목적으로 전용하기 전에 상기 요건 및 기준을 충족해야 합니다.

특히 신규 규정은 인가된 공무원이 위 (ii) 및 (iii) 기준에 대해서만 책임을 지며, 다른 관할 당국의 사전 승인 사항에 대해서는 책임을 지지 않는다는 점을 명확히 하였습니다.

‍

4. 투자 프로젝트 종료에 따른 토지 회수의 핵심 절차 명시

투자법령에 따라 투자 프로젝트가 종료되는 경우의 토지 회수에 관해서는 그동안 규정이 없었습니다. 시행령 제43호에 제65조의a를 신설한 시행령 제10호 제1.8조는 이러한 경우의 토지 회수를 위한 핵심 절차를 명시하고 있습니다. 이에 따라 토지법에 따른 토지 미사용 또는 토지 사용 지연의 경우를 제외하고, 투자 프로젝트가 종료되면 투자등록기관 또는 투자자는 해당 토지 소재지의 관할 자원환경국에 종료 문서를 송부해야 합니다. 자원환경국은 법령에 따라 토지를 조사하고 회수해야 합니다. 토지 사용자는 투자 프로젝트 종료일로부터 24개월 이내에 토지사용권을 양도하고 지상 부속 재산을 처분해야 합니다. 해당 24개월이 경과한 후에는 국가가 어떠한 보상도 없이 토지를 회수합니다.

‍

5. 토지 관련 행정 절차 이행에서의 정보통신 기술 적용

Decree 10 제1.7조는 이제 국가 기관과 신청인 모두 토지 관련 행정 절차를 온라인 방식으로 진행할 수 있도록 허용합니다. 비록 이는 각 성 및 직할시 인허가 기관이 관리하는 토지 정보기술 인프라 및 토지 데이터베이스의 특정 요건을 전제로 하지만, 토지 관련 행정 절차의 효율성을 개선하는 중요한 근거가 됩니다.

상기 개선 사항 외에도 시행령 제10호에는 토지 경매에 대한 개정, 개별 토지가격 공시 기한 등 검토가 필요한 여타 개정 및 보완 사항들이 포함되어 있습니다.

‍

‍[1] 2017년 12월 31일자 Decree No. 168/2017/NĐ-CP 제21조

[2] Law on Land 제126.3조

[3] Decree 10 제1.2조에 의해 개정된 2017년 1월 6일자 Decree No. 01/2017/NĐ-CP 제15b조

[4] Decree 43 제68조

[5] Decree 10 제1.2조에 의해 개정된 2017년 1월 6일자 Decree No. 01/2017/NĐ-CP 제15b조

‍

면책조항: 본 브리핑은 정보 제공 목적으로만 작성되었습니다. 본문의 내용은 법률 자문을 구성하지 않으며 개별 사안에 대한 구체적인 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 법률적 조언이 필요하신 경우 당사 파트너 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.

‍