투자 관련 신규 법규에 힘입어 부동산 자금 조달이 더욱 증가할 것으로 예상됩니다. LNT & Partners의 Tran Thai Binh, Nguyen Thi Phuong Thao, Tran Huong Giang 변호사가 이러한 새로운 규칙이 향후 시장에 미칠 영향을 분석합니다.

최근 몇 년 동안 베트남 부동산 시장의 폭발적인 성장세로 투자자들의 이목이 집중되었으나, 이 분야를 규율하는 복잡한 법망은 외국인 투자자들의 진입을 전반적으로 가로막아 왔습니다.

베트남은 지난 3월 개정 투자법 2020을 통과시키고 세부 사항 및 법 시행 방안을 담은 관련 시행령 제31/2021/ND-CP호를 공포하여, 특정 국내 산업 부문의 장벽을 제거하고 유치 대상 투자 프로젝트에 더 많은 인센티브를 제공하며 법적 프레임워크의 통일성을 확보하고자 노력하고 있습니다.

2020년 투자법은 투자자 결정의 세 가지 방법을 명시했습니다. 첫 번째는 토지 관련 법률에 따른 토지사용권 경매입니다. 관할 당국은 프로젝트 실행을 위해 토지를 할당하거나 임대하는 경우이자 프로젝트 실행을 위해 제안된 토지 구역의 보상 및 철거가 이미 완료된 경우에 토지사용권 경매를 주관합니다. 두 번째는 투자자 선정을 위한 입찰입니다. 당국은 토지를 사용하는 투자 프로젝트가 포함된 2013년 입찰법 제1조에 명시된 경우에 프로젝트를 실행할 투자자를 선정하기 위해 입찰을 주관합니다. 세 번째는 상기 두 가지 방법 외에 2020년 투자법에 따른 투자자 결정입니다.

원칙적 승인(in-principle approval) 대상이며 경매나 입찰 대상이 아닌 프로젝트의 경우, 관할 당국은 여러 경우에 원칙적으로 투자를 승인하고 동시에 투자자를 승인합니다. 첫째, 투자자가 비농업 생산 또는 사업 프로젝트를 이행하기 위해 농업 토지사용권을 양수, 출자받거나 임차하고, 해당 토지가 토지법에 따라 국가에 의한 토지 회수 대상이 아닌 경우입니다.

둘째로, 국방 및 안보 목적으로 국가가 토지를 회수하거나 국가 또는 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발을 위해 국가가 토지를 회수하는 경우를 제외하고, 투자자가 토지사용권을 보유하고 있다면 지방 당국은 이를 승인하여야 합니다.

세 번째 기준은 투자자가 산업단지나 하이테크 파크 내에서 투자 프로젝트를 수행하는 경우이며, 네 번째 선택지는 관련 법령상 경매나 입찰 절차를 거치지 않아도 되는 기타 예외적인 사유에 해당합니다.

2014년 투자법은 투자자 결정 및 승인 방식을 구체적으로 명시하지 않았으나, 이러한 방식들은 기존 법령에 의해 실무적으로 규율되고 있었습니다. 2020년 투자법은 이러한 방식들을 법 본문에 통합하여 명문화한 것에 불과합니다.

투자자 지정의 두 번째 방식과 관련하여, 투자법(2020년) 및 시행령 제31호(Decree 31)에 따르면 투자법에 따른 투자 정책 승인 대상 프로젝트의 경우, 관할 당국은 프로젝트를 수행할 투자자를 선정하기 위한 입찰을 진행하기 전에 해당 승인을 발급해야 합니다.

낙찰된 투자자는 토지 관련 법률 및 입찰 관련 법률에 따른 토지 할당 또는 토지 임대 절차를 진행해야 하며, 원칙적 승인 및 낙찰자 결정서에 따라 프로젝트를 수행해야 합니다.

또한 Decree 31은 입찰 절차 대상 토지 사용 프로젝트의 토지 할당 또는 토지 임대와 관련된 걸림돌을 제거하였습니다. 본 법령 시행 전에는 낙찰을 통해 설립된 프로젝트 기업에 토지를 할당하거나 임대할 수 있다는 명확한 규정이 없어 일부 지방정부가 이를 거부하기도 했습니다.

그러나 Decree 31은 Decree No.25/2020/ND-CP 제60조를 개정하여 "투자자" 및 "낙찰된 투자자"라는 문구를 "낙찰된 투자자 또는 해당 프로젝트 이행을 위해 낙찰된 투자자가 설립한 프로젝트 기업"으로 대체하였습니다.

투자자 자격 요건

2020년 투자법 및 Decree 31에 따라 외국인 투자자는 조건부 시장 접근 업종을 영위하는 기관, 외국인 투자자에게 시장 접근이 금지된 업종을 영위하는 기관, 또는 섬, 국경·해안 코뮌(면), 국방·안보에 영향을 미치는 기타 지역에 토지사용권증명서를 보유한 경제조직에 투자하려는 경우를 제외하고는 국내 투자자와 동일한 대우를 받습니다.

일반적으로 부동산 매매업을 영위하는 경제 조직의 출자지분이나 주식을 취득하려는 외국인 투자자는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 여기에는 출자지분 또는 주식에 대한 외국인 소유 지분 제한, 투자의 형태 및 범위에 관한 요건, 관련 활동에 참여하는 투자자 또는 파트너의 역량에 관한 요건, 국방 및 안보를 보장하기 위한 투자 요건, 토지사용권 취득을 위한 규정 및 요건과 도서, 국경 또는 해안 코뮌(commune) 지역의 토지 사용 요건 준수 등이 포함됩니다.

추가 조건에는 토지, 노동력 및 천연자원의 활용, 공공재 및 공공서비스나 현재 국가 독점 분야의 제조 또는 공급, 주택 및 부동산의 소유 및 매매, 특정 산업 분야나 영역 또는 지역 개발에 대한 국가 지원 및 보조금 형태의 적용 등이 포함됩니다.

Law on Investment 2014에 명시적으로 규정되지는 않았으나, 국방 및 안보에 영향을 미치는 지역의 토지와 관련된 비교적 새로운 조건을 제외하고는 실무적으로 모든 조건이 엄격하게 적용되어 왔습니다.

2020년 투자법은 현지 기업에 대한 외국인 지분율 확대에 중점을 두고 있습니다. 신규 투자법에 따라 외국인 투자 기업으로 간주되는 기준을 2014년 투자법의 "51% 이상"에서 "50% 초과"로 낮춤으로써 외국인 투자자를 엄격히 통제하게 되었으며, 이는 상당히 합리적인 조치로 보입니다.

부동산 양도 절차

Law on Investment 2020 시행 전에는 이 절차가 전적으로 부동산 사업 관련 법률의 적용만을 받았습니다. Law on Investment 2020 제29조에 따른 투자자 승인 또는 제37조 관련 투자등록증을 발급받은 부동산 프로젝트의 경우 신법에 따라 절차가 진행됩니다.

상기 투자자 승인 또는 투자등록증(IRC)이 없는 기타 부동산 프로젝트(투자법상 이전 절차)의 경우, 투자자는 부동산 사업 관련 법률에 따른 절차(부동산 이전 절차)를 따라야 합니다.

투자법상 양도 절차와 관련하여 두 가지 주목할 만한 변화가 있습니다. 첫째, 신청 및 연락을 담당하는 단일 정부 기관으로 투자 승인 기관을 명시했다는 점입니다. 이는 사안에 따라 투자자가 서류를 제출할 소관 기관을 직접 파악해야 하는 부동산 방식과 구별됩니다.

예를 들어 법령상 신도시 개발이나 주택 개발이 아닌 부동산 프로젝트의 경우 신청서를 인민위원회가 지정한 전문 부서에 제출하도록 규정하고 있습니다. 실무적으로는 관할권이 없다고 주장하는 여러 기관 사이에서 신청서가 이리저리 오갈 수 있으며, 이는 실질적으로 진행 과정에서 양도인과 양수인 모두에게 큰 좌절감을 안겨줄 것입니다.

둘째, 투자법상 양도 절차는 단일 단계 방식을 따릅니다. 구체적으로 관할 투자등록기관에 신청서를 제출하면 관계 당국이 양도 적격성을 교차 검토하며, 승인 시 양수인과 양도인이 승인서에 명시되고 프로젝트 일부가 투자등록증명서와 함께 양도됩니다.

반면 부동산법상 프로젝트 양도 절차에서는 관할 당국이 프로젝트 양도 허가 결정만을 발행합니다. 해당 결정일로부터 30일 이내에 양도인과 양수인은 양도 계약의 체결 및 프로젝트 양도를 완료해야 합니다. 양도인이 양수인에게 프로젝트를 인도하기 전에, 양도인은 모든 고객(있는 경우)에게 통지해야 하며, 양도 사실과 고객 및 관련 주체의 권익에 대해 최소 15일 전에 현지 신문(3회 연속 게재), 현지 방송국 또는 중앙 기관 웹사이트 등의 대중매체를 통해 공고해야 합니다.

양도인은 양도 대상인 프로젝트 전체 또는 일부에 관한 모든 서류와 상세 목록을 양수인에게 인도해야 합니다. 프로젝트 양도 승인에 필요한 법적 요건들은 그대로 유지됩니다. 다만 이론적으로는 양도인의 사전 신고 의무 절차가 점차 폐지되는 수순을 밟고 있는 것으로 보입니다.

위의 관찰 결과를 토대로, 절차는 부동산 프로젝트 자체의 지리적 특성과 현지 해석에 따라 크게 달라질 수 있으므로 투자자는 계약 구조화에 세심한 주의를 기울이고 성 인민위원회와 긴밀히 협력해야 합니다.