2021년 3월 26일, 베트남 정부는 시행령 제31/2021/ND-CP호를 공포했습니다 (“Decree 31”) 투자법 제61/2020/QH14호(“2020년 투자법(LOI 2020)”). Decree 31은 같은 날부터 발효되었으며 유사한 사안을 규율하는 법령, 즉 국내 투자에 관한 시행령 Decree No. 118/2015/ND-CP(“Decree 118”) 및 해외 투자에 관한 시행령 제83/2015/ND-CP호.

2015년 민법상 담보물은 다음과 같은 특성을 갖습니다: (i) 유치권 또는 소유권 유보의 경우를 제외하고 담보제공자의 소유이어야 함; (ii) 일반적으로 특정하여 기술할 수 있어야 함; (iii) 현존하는 재산 또는 장래 형성될 재산이어야 함; (iv) 그 가치는 피담보채무의 가치보다 크거나 같거나 작을 수 있음. [1] 그러나 Civil Code 2015는 담보물의 유형에 대해 구체적인 세부 규정을 두고 있지 않습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 베트남 정부는 2021년 3월 19일 의무 이행 담보에 관한 Civil Code 2015의 시행에 관한 Decree no. 21/2021/ND-CP (“Decree 21”). 당사의 평가로는, 특히 개인 및/또는 법인이 토지사용권 및 부동산 일반을 담보 자산으로 취득할 수 있도록 처음 규정한 부동산 거래에 있어 본 지침은 매우 중요합니다.

본 법률 브리핑은 Decree 21에 의해 도입된 담보 유형, 특히 부동산 담보에 관한 몇 가지 주목할 만한 점을 집중적으로 다룹니다.

1. 담보로 사용할 수 있는 자산의 종류는 무엇인가?

Decree 21에 따라 담보로 제공될 수 있는 재산의 유형은 다음과 같이 네 가지입니다: [2]

(a) 담보거래 설정 당시 법률상 소유권 양도가 금지된 재산(예: Civil Code 2015에 따른 무효 거래)을 제외한 모든 기존 재산 또는 장래 형성될 재산(off-plan property) [3] 또는 건설국으로부터 거래 적격 승인을 아직 받지 않은 분양 예정 부동산 [4]);

(b) 소유권 유보부 매매계약에 따라 매도된 재산;

(c) 유치권 조치와 관련하여 침해된 쌍무계약상 채무의 목적물이 되는 재산;

(d) 전인민 소유권에 속하는 재산(예: 토지, 천연자원 등).

2. 담보물의 명시가 담보 거래 계약의 성립 조건입니까?

아닙니다. 부연 설명을 드리자면, 담보물의 명세는 담보제공자와 담보권자 간의 합의에 의해 결정됩니다 [5]. 당사자들이 담보 자산의 내역을 기재하기로 합의한 경우, 다음 요건을 충족하는 방식으로 기재해야 합니다:

(a) 의무적 등록 대상인 담보물(즉, 부동산, 항공기 및 선박) [6]), 이 경우 합의된 내역은 사용권/소유권 증명서 상의 정보와 일치해야 합니다. [7]

(b) 재산권에 해당하는 담보물의 경우, 합의된 명세에 해당 재산권의 명칭과 법적 근거가 반영되어야 합니다; [8]

(c) 관할 당국의 허가서 및/또는 결정서, 또는 기타 법적 근거의 대상이 되는 투자 프로젝트(예: 주택 개발, 비주거용 건설 프로젝트 등)인 담보물의 경우, 합의된 명세에 이러한 법적 근거가 반영되어야 합니다. [9]

3. 담보로 제공될 수 있는 부동산 자산의 유형은 무엇인가?

Decree 21에 따라 다음의 부동산이 담보로 사용될 수 있습니다:

3.1. 토지사용권 및 토지 정착물 [10]

토지사용자/소유자는 담보 거래를 위해 토지사용권 또는 지상 자산을 별도로 사용하거나 둘 다 함께 사용할 수 있습니다. 또한 다음 사항에 유의할 필요가 있습니다:

(a) 당사의 판단으로는 작물생산법상 1년생 작물 및 건설법상 가설건축물에 해당하는 담보물의 경우, 그 일시적인 특성으로 인해 해당 담보거래는 의무적 등록 대상이 되지 않습니다;

(b) 인접 부동산에 대한 권리를 향유하는 부동산 담보물의 경우, 인접 부동산에 대한 권리는 여전히 유효합니다;

(c) 토지사용권은 장래 형성될 재산인 담보물로 사용할 수 없습니다.

3.2. 지상권 및 용익권에 기해 형성된 부동산 [11]

이는 구분지상권 및 사용수익권에 의해 형성된 부동산 자산(예: 타인이 토지사용권을 보유한 토지의 지상, 수면, 공중 공간, 지하 및 지표를 개발 및 사용하여 발생한 건축물, 농작물 또는 수목)을 담보로 제공할 수 있게 됨에 따라 Decree 21에서 주목할 만한 주요 보완 사항 중 하나입니다.

3.3. 계약상 재산권 [12]

Decree 21에서 규정하는 기타 계약상 재산권 중에서도 특히 투자 프로젝트의 개발 및 관리 운영권과 임대 또는 전대 권리가 담보물로 활용될 수 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

3.4. 투자 프로젝트 및 프로젝트 내 자산 [13]

Decree 21은 투자 프로젝트가 법률상 양도 금지 대상이 아닌 경우 프로젝트 개발자가 해당 투자 프로젝트를 담보로 제공할 수 있음을 명시합니다. 명확히 하자면, 이 맥락에서 투자 프로젝트는 프로젝트 전체, 프로젝트를 개발하고 관리할 수 있는 개발자의 재산권, 그리고 프로젝트 내의 기타 재산권 및 기타 자산을 의미합니다.

3.5. 분양 예정 부동산 [14]

Civil Code 2015 및 Decree 21에 명확히 규정된 바와 같이, 토지사용권(위 제3.1항 (c)호에서 언급된 바와 같이), 분양 예정 부동산을 담보로 제공할 수 있으며, 담보권자는 해당 분양 예정 부동산이 형성된 날부터 담보물에 대한 권리를 취득합니다. 또한 토지정착물인 담보물은 의무 등록 대상이므로 유의할 필요가 있습니다 (위 제2항 (a)호에서 언급된 바와 같이), 담보 거래의 제3자에 대한 대항력은 등록이 완료된 날부터 발생합니다. [15]

4. 시행령 제21호에 규정된 특별 사례

4.1. 담보제공자가 부동산 담보물에 투자할 수 있습니까?

예, 단 다음의 경우에는 설정자가 담보권자의 동의를 얻어야 합니다:

(a) 제3자가 담보물에 투자한 경우;

(b) 새로 형성된 재산이 담보거래 계약에서 합의된 담보물에서 제외되는 경우.

또한 담보권자는 해당 투자가 담보물의 가치를 하락시키는 경우 해당 투자의 중단을 요구할 권리가 있습니다. 상기 규정을 준수하지 않을 경우, 담보제공자 및/또는 제3자는 담보권자에게 발생한 손해를 배상해야 합니다(발생한 경우). [16]

4.2. 부동산 담보물이 변경되는 경우 해결 방안이 있습니까?

예, 부동산 담보물이 변경되는 경우 다음 해결 방안이 적용됩니다: [17]

(a) 담보설정자와 담보권자가 담보물을 여러 개의 재산으로 분할하거나 분리하기로 합의한 경우, 해당 분할 또는 분리로 인해 소유권이 변경되지 않는다면 새로 형성된 재산은 계속해서 담보물로 유지되며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다;

(b) 담보설정자와 담보권자가 담보물을 다른 재산과 결합, 병합 또는 혼합하기로 합의한 경우, 새로 형성된 재산이 불가분인 때에는 그 결합, 병합 또는 혼합된 가치가 담보물이 됩니다;

(c) 담보설정자와 담보권자가 담보물을 법인에 현물출자하기로 합의한 경우, 담보권자와 출자를 받은 법인이 달리 합의하지 않는 한, 출자된 담보물로부터 형성된 해당 지분이 담보물이 됩니다;

(d) 담보제공자와 담보권자가 (i) 보험에 든 재산을 담보물로 사용하거나 (ii) 담보물을 보험에 부보하기로 합의한 경우, 보험사고 발생 시 수익자에게 지급되는 보상금 또는 대체 재산이 담보물이 됩니다;

(e) 담보물이 (i) 수확된 1년생 식물이거나, (ii) 해체된 가설건축물인 경우, 해당 사유로 인해 발생한 수확물 또는 취득한 재산이 담보물이 됩니다;

(f) 담보제공자의 법령 위반으로 인해 담보물이 회수되는 경우, 담보제공자는 담보거래 계약에서 합의한 바에 따라 담보권자에게 발생한 손해를 배상해야 합니다. 그러나 시행령 제21호(Decree 21)는 담보거래 계약에 손해배상 조항이 없는 경우의 처리 방법에 대해서는 규정하지 않고 있습니다. 또한 담보제공자가 국가로부터 대금 및/또는 보상금을 수령하는 경우 해당 금액이 담보물이 됩니다;

(g) 국방, 안보, 사회경제적 개발 또는 국가 및 공공 이익을 목적으로 담보물이 회수되는 경우, 보상금 및/또는 대체되거나 교환된 재산이 담보물이 됩니다;

(h) 담보물이 처분되거나 완전히 멸실되거나 해체된 경우, 국가의 결정으로 몰수된 경우에는 위에서 언급한 경우를 제외하고 담보물은 더 이상 존재하지 않는 것으로 간주됩니다;

(i) 법률에 따라 담보물을 사용할 수 없게 되거나 대체되는 기타의 경우, 새로 형성된 재산 또는 대체재가 있는 경우 그것이 담보물이 됩니다.

4.3. 담보거래에서 토지정착물이 담보로 제공된 경우 토지사용권을 이전할 수 있습니까?

예, 토지정착물만 담보로 제공되고 토지사용권은 제공되지 않은 경우, 귀하는 토지사용권을 양도할 수 있으며 토지정착물을 담보로 한 담보거래는 제3자에 대해 여전히 유효합니다. 토지사용권만 담보로 제공되고 토지정착물은 제공되지 않은 경우에는 그 반대로 적용됩니다.

마찬가지로 담보물이 아닌 토지사용권 및/또는 토지정착물이 양도되는 경우에도, 해당 토지 및/또는 토지정착물과 관련된 지상권 및/또는 용익권에 따라 형성된 담보물을 대상으로 하는 담보거래는 여전히 제3자에게 유효합니다. [18]

4.4 신용기관 외의 개인 및 법인이 보유한 담보권

Decree 21은 2021년 5월 15일부터 발효되었으며, 담보 거래에 관해 규정한 2006년 12월 29일 자 Decree no. 163/2006/ND-CP(이는 Decree no. 163/2006/ND-CP를 개정한 2012년 2월 22일 자 Decree no. 11/2012/ND-CP에 의해 수정 및 보완됨)를 대체했습니다(“Decree 163”).

Decree 21 시행 전에 설정되거나 이행 중인 담보 거래에 대해서는 여전히 Decree 163이 적용된다는 점에 유의해야 합니다. 현재 이행 중인 담보 거래가 있는 경우, 당사자들은 Decree 21에 부합하도록 해당 담보 거래를 변경할 수 있습니다. [19]

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[1] 2015년 민법 제295조

[2] Decree no. 21/2021/ND-CP 제8조

[3] Civil Code 2015 제122조

[4] Law on Real Estate Business 2014 제55.2조

[5] Decree no. 21/2021/ND-CP 제9.1조

[6] Decree no. 102/2017/ND-CP 제4.1조

[7] Decree no. 21/2021/ND-CP 제9.2조

[8] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제9.3조

[9] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제18조

[10] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제10조

[11] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제11조

[12] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제14조

[13] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제18조

[14] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제24조

[15] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제23.2조

[16] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제20조

[17] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제21조

[18] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제26조

[19] 시행령 제21/2021/ND-CP호 제61조

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본 브리핑은 정보 제공 목적으로만 작성되었습니다. 본문의 내용은 법률 자문을 구성하지 않으며 개별 사안에 대한 상세한 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 법률 자문이 필요하신 경우 당사의 파트너 변호사에게 문의하시기 바랍니다.