부동산 프로젝트, 특히 주택 프로젝트는 일반적으로 투자자에게 막대한 규모의 자본을 요구합니다. 대부분의 주택 프로젝트는 토지 사용세와 부지 정리 비용이 극도로 높은 도시 지역에서 진행됩니다. 따라서 자금 조달은 부동산 프로젝트의 개발 및 운영에서 가장 중요한 핵심 요소로 간주됩니다.

베트남에서 부동산 프로젝트 자금을 조달하는 방법에는 저당 대출과 고객 대상 선분양(off-the-plan) 주택 판매라는 두 가지 메커니즘이 있습니다. 그러나 규제 법제가 완전히 성숙하지 않은 국가에서는 두 옵션 모두 투자자, 은행, 매수인이 마땅히 우려할 만한 위험 요소를 지니고 있습니다. 이러한 위험은 2010년대 초 금융 위기와 그에 이은 부동산 시장 침체기에 매우 뚜렷하게 가시화되었습니다. 당시의 시장 침체는 부동산 프로젝트 자금 조달을 위한 법률 시스템의 기능 부전에 기인한 것으로 볼 수 있습니다. 이후 이러한 치명적 약점을 해소하기 위해 관련 법령이 개정되었으나, 해당 규정들의 실제 이행은 여전히 난관에 봉착해 있습니다.

주택 건설 프로젝트에 대한 근저당권 설정

주택 건설 프로젝트는 승인된 프로젝트 문서 및 기술 설계도, 당국의 토지 할당 및 토지 임대 결정서 또는 증명서가 구비된 경우 프로젝트 전체 또는 일부를 저당 잡힐 수 있습니다. 또한 투자자는 주택 기초 공사가 완료되고 이전에 저당 잡힌 적이 없다면 프로젝트 내 분양 예정 주택(off-the-plan residences)을 담보로 제공할 수도 있습니다. 투자자는 자금 조달 필요성에 따라 프로젝트 파이낸싱을 위한 가장 적절한 방안을 선택할 수 있습니다.

투자자가 토지 사용권 및 주택과 기타 토지 부속 자산의 소유권 증명서(이하 “증명서”) 투자 프로젝트를 저당 잡힐 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 바로 이 지점에서 잠재적 위험이 발생합니다. 관련 법령은 국가가 투자자로부터 토지를 회수하는 경우 은행이 자신의 권리를 보호할 수 있는 어떠한 메커니즘도 제공하지 않습니다. Land Law 2014에 따르면 관할 당국은 토지 사용자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하지 않을 경우 토지를 환수할 수 있습니다. 이러한 상황이 발생하면, 은행이 대출금을 회수하기 위해 담보 자산을 처분하려 해도 주택 프로젝트에서 가장 핵심적인 자산인 토지가 이미 정부에 환수되었기 때문에 실질적으로 확보할 수 있는 자산이 거의 없습니다.

토지상 장래 취득 자산에 대한 근저당권 설정

투자자는 프로젝트 내 분양 예정 주택을 담보로 제공할 수도 있습니다. Circular 26에 따르면 장래 취득 자산의 근저당권 설정자는 관할 당국(토지등록사무소 및 그 지소)에 근저당권을 등록해야 합니다. 그러나 근저당권을 등록하려면 신청 서류에 Certificate가 포함되어야 합니다. 따라서 투자자는 토지와 관련된 모든 재정적 의무를 이행해야 하며, 여기에는 부지 정리 비용 지출뿐만 아니라 임대료 납부 및 등록비 납부가 포함됩니다. 이러한 의무를 충족한 후에야 투자자는 대출을 위해 분양 예정 주택을 저당 잡힐 수 있습니다.

최근 일부 성·직할시의 천연자원환경국(Departments of Natural Resources and Environment)은 관할 지역에 등록된 담보 설정 부동산 프로젝트 명단을 공개했습니다. 이러한 조치는 투자자가 2012년부터 모든 토지와 토지상 장래 취득 자산을 담보로 제공함에 따라 약 600명이 아파트를 잃을 위기에 처했던 The Harmony 주거 단지 사건을 계기로 촉발되었습니다. 2016년 은행이 투자자의 대출금 회수를 위해 해당 주택을 압류하겠다는 의사를 밝힌 후에야 입주민들에게 진실이 드러났습니다.

현재 소비자를 보호하기 위해 당국에 의해 담보 설정 프로젝트 명단이 공개되고 있습니다. Certificate를 발급받은 프로젝트만이 근저당권을 등록할 수 있으며, 이로 인해 담보 설정 프로젝트의 공시가 이루어지게 되었습니다. 그러나 영향을 받는 투자자 입장에서는 분양 예정 주택을 판매하기 전에 저당권(또는 저당권의 일부)을 해지해야 하므로, 담보 설정 프로젝트의 공시가 잠재적 분양에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

투자자가 분양 예정 주택을 담보로 제공하는 방식을 선택할 경우 두 가지 불리한 점이 있습니다. 첫째는 Certificate를 취득해야 한다는 점이며, 이는 이미 부지 정리 및 토지 임대료로 거액을 지출했음을 의미합니다. 둘째는 담보 설정 프로젝트의 대외 공시로 인해 고객들이 매수를 망설일 수 있다는 점입니다. 이러한 요인들로 인해 투자자들은 첫 번째 방식(대출을 위해 주택 프로젝트 또는 프로젝트 일부를 담보로 제공하는 방식)을 선택하는 경향이 있습니다. 실제로 하노이나 호치민시와 같은 대도시에서 당국에 근저당권을 등록한 프로젝트는 10%에 불과합니다. 예를 들어 2016년 호치민시에서는 600개 프로젝트 중 77개만이 근저당권 등록을 완료했습니다. 대다수의 주택 프로젝트는 de facto 담보 자산을 바탕으로 은행 대출을 통해 자금을 조달해야 합니다. 따라서 나머지 프로젝트들은 토지 사용권이나 토지상 장래 취득 자산이 아닌 건설 프로젝트 자체에 대해 근저당권을 설정했을 가능성이 높습니다. 이에 따라 해당 투자자들은 담보 거래를 등록할 의무가 없었습니다.

은행 보증

Law on Real Property Trading 제55조에 따르면, 투자자가 분양 예정 주택을 매수인에게 판매하기 위해서는 약속한 일정에 맞춰 건물을 인도하지 못할 경우를 대비하여 상업은행의 보증을 받아야 합니다. 제55조는 다음과 같은 두 가지 문제를 야기합니다.

• 대규모 주거 프로젝트의 경우 어떤 은행이 보증을 제공할 것인지에 대한 의문이 제기됩니다. 예를 들어 하노이의 VinGroup 부동산 프로젝트인 Royal City의 총 투자 자본은 18조 베트남 동(약 7억 미국 달러)에 달합니다. 이 금액은 State Bank of Vietnam이 주택 건설 프로젝트에 대한 은행 보증 자격을 부여한 33개 은행 중 30개 은행의 정관 자본금을 초과하는 규모입니다.
• 은행은 투자자가 의무를 담보할 수 있는 충분한 가치의 자산을 보유하고 있는 경우에만 보증을 발급합니다. 이미 건설에 수백만 달러를 지출한 투자자들은 이러한 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

상기된 걸림돌들로 인해 프로젝트의 사업성이 사라졌을 때 차라리 법을 위반하고 소비자들의 자금을 챙겨 도주하는 이들도 존재합니다. 결국 피해를 입는 것은 소비자들입니다.

결론

부동산 프로젝트 파이낸싱은 베트남 입법부와 행정부의 상당한 노력에도 불구하고 여전히 더욱 발전되어야 할 복잡한 법률 분야입니다. 때로는 법률이 투자자에게 유리하게 작용하여 은행과 고객에게 큰 위험을 초래하기도 하며, 정반대의 상황이 발생하기도 합니다. 마지막으로, 일부 법적 요건들은 충족이 불가능해 보여 위법 행위와 같은 부적절한 방식으로 이를 모면하려는 압박을 낳기도 합니다.

작성자: Quang Le 및 Kim-Cuong Le, LNT & Partners

면책 조항: 본 기사는 정보 제공만을 목적으로 작성되었습니다. 본문의 내용은 법률 자문을 구성하지 않으며, 개별 사안에 대한 구체적인 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 자세한 정보가 필요하시면 아래로 문의해 주시기 바랍니다. info@LNTpartners.com 또는 웹사이트 방문: Http://LNTpartners.com