베트남의 부동산 부문은 급격한 확장을 거듭해 왔으며, 이에 따라 토지 이용을 최적화하고 투자를 유치하기 위한 법률 및 규정의 개정이 촉발되었습니다. 이에 대응하여 국회는 결의안 제171/2024/QH15호(“결의안 제171호”) 2024년 11월 30일자로, 전통적인 국가 주도 토지 할당 방식의 대안으로 협의된 토지 사용 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트를 진행할 수 있도록 하는 시범 프로그램을 도입했습니다.

이러한 이니셔티브를 실행에 옮기기 위해 정부는 시행령 제75/2025/NĐ-CP호를 공포했습니다 (“Decree 75”) 2025년 4월 1일부터 2030년 3월 31일까지 유효합니다. 이 시행령은 시범 프로그램 시행을 위한 절차적 및 규제적 틀을 제공합니다. 본 기사에서는 부동산 이해관계자를 위한 Resolution 171 및 Decree 75의 주요 조항과 시사점을 살펴봅니다.

시장 지향적 토지 이용으로의 정책 전환

Resolution 171은 베트남의 토지 관리 전략이 시장 주도형 메커니즘으로 전환하고 국가 주도 절차에 대한 의존도를 낮추는 근본적인 변화를 의미합니다. 이 결의안은 개발업체와 토지 사용자 간의 직접 협상을 합법화함으로써, 특히 과거 토지 수용이 복잡하고 장기간 소요되었던 수요가 높은 도시 지역에서 토지 이용 효율성을 높이는 것을 목표로 합니다.

결의안 제171호의 주요 목표는 시장 중심의 토지 사용권 합의를 촉진하여 상업용 주택에 대한 국내외 투자를 더욱 확대하는 것입니다. 개발자가 토지 소유자와 직접 협상할 수 있도록 권한을 부여함으로써 부동산 생태계를 더욱 역동적으로 조성하고, 정부의 강제 토지 수용, 행정적 지연 및 토지 평가 분쟁과 관련된 투자 위험을 완화합니다. 이러한 접근 방식은 보다 예측 가능하고 매력적인 투자 환경을 조성할 것으로 기대됩니다.

아울러 이 결의안은 특정 책임을 국가 기관에서 시장 참여자로 이전함으로써 행정 절차를 간소화하고자 합니다. 관료주의적 병목 현상을 줄이고 프로젝트 일정을 단축함으로써 개발자의 비용과 불확실성을 최소화하는 것을 목표로 합니다. 궁극적인 목표는 개발자, 투자자, 기존 토지 사용자를 포함한 모든 이해관계자의 법적 확실성, 투명성 및 예측 가능성을 높이는 것입니다.

시행령 제75호에 따른 이행 프레임워크

결의안 제171호가 전략적 목표를 설정한 반면, 시행령 제75호는 그 이행을 위한 법적 및 절차적 기반을 구축합니다. 이 시행령은 시범 프로젝트를 실행하기 위한 체계적인 규제 프레임워크를 제공하여 다양한 개발 사업 전반에서 규정 준수와 일관성을 보장합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 법률 인프라 구축: Decree 75는 협의를 통한 토지 사용 계약의 법적 근거를 제도화하여 규제의 명확성과 집행 가능성을 확보합니다.

2. 명확한 절차 규정: 이는 토지 사용 협상을 위한 표준화된 절차를 규정하여 모호성과 잠재적 분쟁을 최소화합니다.

3. 투명성 제고: 해당 시행령은 명확한 규정을 도입함으로써 투자자의 신뢰를 높이고 규제 불확실성을 완화합니다.

4. 지속 가능한 발전 촉진: 이는 상업용 주택 프로젝트를 국가 도시 개발 목표와 일치시키며, 경제적 타당성과 사회적 책임을 강조합니다.

Decree 75에 따른 절차적 체계

Decree 75는 상업용 주택 프로젝트를 위한 체계적인 3단계 절차를 규정합니다:

1. 통지 및 등록:

지방 토지관리기관은 공식 포털을 통해 등록 기간, 마감일 및 구비 서류를 공고합니다.

투자자는 작성된 등록 신청서, 토지사용권 증명서(해당하는 경우), 지적도 또는 프로젝트 부지 위치도를 포함한 서류를 제출합니다.

신청서는 직접 방문, 우편, 또는 국가/성급 공공서비스 포털을 통한 온라인 방식으로 제출할 수 있습니다.

2. 사업 부지 취합 및 승인:

등록 마감일로부터 15일 이내에 성급 토지관리기관은 결의안 제171호(Resolution 171)의 기준에 따라 제출된 서류를 심사합니다.

해당 기관은 제안된 프로젝트 부지 목록을 취합하여 성 인민위원회에 제출합니다.

이후 해당 목록은 Land Law 제72조 제5항에 따라 결의안을 통한 공식 승인을 받기 위해 성(省) 인민의회에 제출됩니다.

3. 정보 공개 및 프로젝트 실행:

승인이 완료되면 성(省) 인민위원회는 공식 웹사이트 및 성 토지관리청 웹사이트에 최종 명단을 공고합니다.

인가된 개발사는 투자, 건설, 부동산 및 토지 규정을 준수하여 상업용 주택 프로젝트를 착수할 수 있습니다.

시사점 및 향후 전망

Resolution 171과 Decree 75는 시장 지향적 토지 사용 정책으로의 중대한 전환을 나타내며, 투자를 촉진하고 효율성을 개선하며 지속 가능한 도시 개발을 장려합니다. 명확한 규제 체계를 도입함으로써 이러한 개혁은 투명성을 높이고 행정적 부담을 줄이며 보다 안정적인 투자 환경을 조성하는 것을 목표로 합니다.

시범 프로그램이 2030년 3월 31일까지 운영됨에 따라, 부동산 이해관계자들은 그 이행 상황을 면밀히 모니터링하고 영향을 평가해야 합니다. 본 프로그램의 결과는 향후 입법 개혁의 방향을 결정짓고, 베트남의 광범위한 토지 및 주택 정책에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 규정을 이해하고 준수하는 것은 베트남의 변화하는 부동산 시장 환경을 헤쳐 나가는 개발사, 투자자 및 정책 입안자들에게 매우 중요할 것입니다.

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