2020년 3월 11일, 세계보건기구(WHO)는 신종 코로나바이러스 감염증을 팬데믹으로 선언했습니다. 베트남에서는 2020년 4월 1일 응우옌 쑤언 푹 총리가 결정 제447/QD-TTg호를 통해 코로나19를 국가 전염병으로 공식 선포했습니다. 이후 중앙 및 지방 정부 기관에 의해 코로나19 확산을 억제하기 위한 다양한 고강도 조치(비필수 활동 중단, 사회적 거리두기, 이동 제한 등)가 시행되었습니다.
코로나19 팬데믹 자체와 이를 통제하기 위해 정부가 취한 조치(통칭 “코로나19 팬데믹”)은(는) 전반적인 진행 중인 계약, 특히 상업용 임대차 계약의 이행에 심각한 차질을 초래했습니다. 상업용 임대차의 경우, 임차 사업장에서의 영업 활동이 중단됨에 따라 임차인의 차임 지급 의무 이행이 더욱 어려워지거나 불가능해지고 있습니다. 이러한 상황에서 본 기사는 상업용 임대차와 관련하여 불가항력 사건(“FME”) 및 사정변경과 같은 계약상 및 법적 구제 수단의 적용 가능성을 분석합니다. 끝으로 코로나19 팬데믹 기간 동안 상업용 임차인을 위한 실질적인 제언으로 마무리하고자 합니다.
1. 베트남 법률상 불가항력 및 사정변경
코로나19 팬데믹의 영향을 받은 임대차 계약에 불가항력(FME) 및 사정변경 원칙의 적용 여부를 평가하기 위해서는 베트남 법상 이 두 개념을 명확히 구분하는 것이 바람직합니다.
FME와 사정변경은 (i) 객관적으로 예측할 수 없는 사건/상황의 변화가 있어야 하고, (ii) 피해 당사자가 필요한 완화 조치를 취해야 한다는 점에서 몇 가지 유사점을 공유합니다.
두 개념의 차이점은 불가항력(FME)이 피해 당사자가 자신의 의무를 제대로 이행할 수 없는 경우를 다루는 반면, 사정변경(hardship)은 계약상 의무 이행이 (극도로 가혹할지라도) 여전히 가능한 경우를 다룬다는 점입니다. 또한 불가항력은 주로 해당 당사자의 의무를 면제하는 데 사용되므로 계약의 정지나 해제로 이어집니다. 반면 사정변경은 계약을 수정하여 그 곤경 속에서도 존속시키는 것을 목적으로 합니다.
2. 코로나19 및 상업용 임대차 계약상의 지급 의무
a. 상업용 임대차에서 코로나19 팬데믹은 불가항력(FME) 또는 사정변경(Hardship)에 해당하는가?
FME (불가항력 사건)
불가항력 사건(FME)의 상기 법적 요건에 비추어 볼 때, 코로나19 팬데믹은 넓은 의미에서 객관적이고 예견 불가능하며 구제할 수 없는 것으로 보이므로, 2020년 3월 코로나19 발발이 공식 선포되기 전에 체결된 상업용 임대차 계약의 경우 해당 요건을 충족하는 사유로 볼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 코로나19 팬데믹이 불가항력 사유(FME)에 해당하는지 여부는 당사자 간의 구체적인 계약 조건에 따라 달라집니다. 특히 다른 상업 계약과 마찬가지로 임대차 계약에도 통상 정형화된 문구로 작성되거나 당사자의 의사에 따라 맞춤 작성된 불가항력 조항(예: 불가항력 사유 열거 목록, 당사자 간 상호 합의된 기타 결과 등)이 포함될 수 있습니다. 다음 예시는 호치민시의 주거용 주택을 식당으로 사용하기 위해 2019년 초에 체결된 임대차 계약서로, 다음과 같은 전형적인 불가항력 조항을 포함하고 있습니다.
“a. “불가항력 사건”이란 객관적으로 발생하고, 당사자의 통제 및 대처 능력을 벗어나며, 해당 당사자의 계약상 의무 이행을 직접적으로 방해하는 사건(자연재해, 파업, 폭동, 상사 분쟁 등을 포함하되 이에 국한되지 않음)을 의미합니다.
b. 일방 당사자가 불가항력 사건의 영향을 받는 경우, 해당 당사자는 불가항력 사건의 성격과 범위를 즉시 상대방에게 서면으로 통지해야 합니다.
c. 어느 일방 당사자가 상대방 당사자에게 서면으로 통지한 불가항력 사유의 발생으로 인하여 본 계약에 따른 의무 이행을 지연하거나 이행하지 못한 경우, 해당 당사자는 본 계약을 위반한 것으로 간주되지 않으며 상대방 당사자에 대하여 책임을 부담하지 아니합니다. 또한 해당 의무의 이행 기한은 합리적으로 연장됩니다.”
위 정의를 고려할 때, 코로나19 팬데믹의 불가항력(FME) 해당 여부는 다음과 같이 분석될 수 있습니다:
- 객관적으로 발생함: 코로나19 팬데믹은 임대인과 임차인의 의사와 무관하게 발생하였으므로, 본 요건은 충족될 가능성이 높습니다.
- 일방 당사자가 통제 및 대처할 수 있는 능력을 벗어남: 봉쇄, 비필수 활동 중단, 매장 내 취식 금지 등과 관련하여 정부가 내린 행정적 결정, 특히 지침 15호 및 지침 16호[8]는 발생 및 그 영향 측면에서 실질적으로 저항할 수 없는 불가항력적 성격을 띠며, 이로 인해 임차인의 임대 사업장 내 생산 및 영업 활동이 중단되고 폐쇄되었습니다. 따라서 본 요건 역시 충족될 수 있습니다.
- 당사자의 의무 이행을 직접적으로 방해함: 임대차계약에서 임차인의 가장 기본적인 의무는 차임 지급 의무라 할 수 있습니다. 그러나 코로나19 팬데믹이 이러한 의무를 "직접적"으로 방해했는지 여부와 불가항력 사건(FME) 기간 동안 임차인의 차임 지급 의무가 면제되는지 여부는 여전히 논쟁의 여지가 있습니다. 따라서 본 요건의 충족 여부는 당사자 간의 합의 내용과 최종적으로 법원의 판단에 크게 좌우됩니다.
실무적으로는 코로나19 팬데믹이 임차인의 부동산 임차에 영향을 미쳐 임차인이 통상적인 사업 활동을 위해 임차 부동산을 사용할 수 없게 되었고, 이는 임대차의 당초 목적이 달성되지 않았음을 의미한다는 견해가 있습니다. 계약상 균형과 당사자 간의 장기적인 관계를 위해 차임 면제 또는 감액이 이 문제에 대한 합리적인 해결책으로 고려될 수 있습니다. [9]
그러나 반대 관점에서 볼 때, 코로나19 팬데믹을 불가항력(FME)으로 볼 수 있는지와 임차인이 지급 의무를 면제받을 수 있는지의 여부는 당사자들이 임대차 계약서에 합의한 FME 조항의 문언에 크게 좌우되며, 일방적으로 코로나19 팬데믹을 빌미로 지급 의무를 회피하거나 상대방에게 자신의 의사를 강요할 수는 없습니다. [10] 실제로 위의 FME 예시 조항을 고려할 때, 코로나19 팬데믹은 FME 목록에 명시적으로 규정되어 있지 않으며(비록 해당 목록이 예시적 열거라 할지라도), 코로나19 팬데믹 자체가 지급 의무 면제를 위해 계약상 요구되는 FME 조건을 완벽히 충족하지 못하는 경우 분쟁의 소지가 높습니다.
사정변경 (Hardship)
후자의 견해와 궤를 같이하여, 틀에서 벗어난 사고로 임차인은 계약서의 해당 규정에 대한 개정 합의를 도출하기 위해 임대인에게 계약 재협상을 요구하고자 사정변경(hardship) 규정에 기댈 수 있다는 의견이 많습니다. [11] 실제로 사정변경의 법적 요건, 특히 계약 개정 없이 계약을 계속 이행하는 것이 임차인에게 지나치게 가혹할 것이라는 점을 고려할 때 임차인에게 실제로 그렇게 할 수 있는 일정한 근거가 있음을 알 수 있습니다. 합의에 도달하는 것이 불가능한 경우 궁극적으로 법원의 결정이 역할을 하게 됩니다. 그러나 위에서 언급한 바와 같이, 재협상 기간 및 법원이 사건을 처리하는 동안에도 임차인은 여전히 계약상 의무를 이행할 의무가 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.
b. 해외 사례
보통법(영미법) 체계인 미국의 경우, 법원은 단순한 재정적 어려움이나 경제적 곤경이 계약 불이행의 면책 사유가 되지 않는다는 입장을 취하고 있습니다. [12] 마찬가지로 대륙법계 국가인 프랑스의 법원도 금전 지급 채무의 불이행에 대해 불가항력을 정당한 사유로 인정하지 않습니다. [13]
그러나 미국 일리노이주 법원에서 식당 영업을 위한 상업용 임대차와 관련하여 위의 관점들과 상반되는 매우 흥미롭고 대표적인 판결이 내려진 바 있는데, 바로 Hitz Restaurant Group 사건(616 B.R. 374 (Bankr. N.D. Ill. June 3, 2020))입니다. 본 사건에서 법원은 식당의 매장 내 취식을 금지하되 배달, 테이크아웃 및 드라이브스루/노상 픽업은 허용한 일리노이 주지사의 행정명령이 Hitz Restaurant Group(“Hitz”)과 임대인 Kass Management Services, Inc.(“Kass”) 간의 임대차 계약상 불가항력(FME) 조항[14]을 발효시켰으며, 따라서 임대료 지급에도 적용될 수 있다고 판단했습니다. 이러한 판단의 근거는 해당 행정명령이 (i) FME 조항에 따른 “정부 조치”에 해당하고, (ii) 매장 내 취식을 금지함으로써 Hitz의 임대차 계약 이행 능력을 “방해”했으며, (iii) 임차인의 정상적인 영업을 가로막고 배달/포장 영업만으로 제한함으로써 발생한 Hitz의 임대료 지급 불능에 대한 상당인과관계가 인정된다는 점이었습니다. 따라서 법원은 주지사의 행정명령으로 인해 매출 창출 능력이 감소한 비율에 비례(pro-rata)하여 Hitz의 임대료 지급 의무가 감액된다고 판단하고, 결과적으로 Hitz는 Kass에게 임대료의 25%(배달 활동에 사용 가능한 주방 공간 25%에 상응하는 비율)만을 지급할 의무가 있다고 흥미로운 결론을 내렸습니다. [15]
3. 상업용 부동산 임대차 관련 기업 권고사항
a. “체크리스트”
임대차 계약에 불가항력(FME) 및 사정변경 원칙의 적용 여부가 불확실하다는 점을 고려할 때, 코로나19 팬데믹 이전에 체결되었거나 효력이 발생한 기존 임대차 계약의 임차인은 다음을 수행해야 합니다:
(i) 코로나19 팬데믹 및 그것이 임차인에게 미칠 수 있는 영향(계약 목적 달성 불가, 임차 사업장에서의 생산 및 사업 활동 수익 감소 등)에 대해 임대인에게 즉시 통지할 것;
(ii) 코로나19 팬데믹으로 인한 손실을 제한하기 위해 필요한 모든 조치(예: 온라인 판매, 픽업 서비스, 온라인 강의 등)를 적용합니다; 그리고
(iii) 관련 법률 및 체결된 계약에 근거하여 임대인과 임대료 면제 또는 감면을 협상합니다.
b. 계약서 내 정교하게 작성된 코로나19 팬데믹 조항
현재 체결 중이거나 가까운 시일 내에 체결될 임대차 계약과 관련하여, 쟁점은 당사자들이 코로나19 확산 위험과 질병 예방 및 통제 조치에 관한 국가기관의 행정 결정을 어느 정도 예상할 수 있다는 점에서 코로나19 팬데믹을 불가항력(FME)이나 사정변경(hardship)으로 인정할 수 있는지 여부입니다. 그렇기는 하나, 당사자들은 코로나19 팬데믹 상황에 특화된 표준 조항을 작성하는 것을 고려할 수 있으며, 여기에는 다음과 같은 핵심 사항이 포함될 수 있습니다.
(i) 코로나19 팬데믹에 대한 포괄적이고 명확한 정의;
(ii) 통지, 논의, 손실 경감 절차; 그리고
(iii) 피해 수준에 따라 당사자들은 코로나19 팬데믹 기간 및 그 이후의 임대료 면제 및/또는 감면율을 사전에 합의할 수 있습니다.
2021년 11월과 12월 초에 몇 가지 중요한 법령이 시행되었습니다:
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