소개

베트남의 부동산 시장은 분양형 부동산과 기존(완공형) 부동산이라는 두 가지 주요 유형을 중심으로 발전해 왔습니다. 분양형 부동산 사업은 법적 문제로 인해 수년간 신규 상품 출시가 드물 정도로 어려움을 겪어온 반면, 기존 부동산 사업은 최근 매력도가 더욱 높아졌습니다. 2024년 8월 1일부터 부동산사업법(LoREB 2023)이 시행됨에 따라^[1] 해당 사업 부문에 부과되는 다양한 새로운 법령을 규정하고 있습니다. 핵심 내용을 확인하시려면 본 기사를 참조해 주시기 바랍니다.

- 핵심 요점 1: 2023년 부동산사업법(LoREB 2023)은 기존 건축물에 대한 새로운 정의를 도입했습니다. 이에 따라 건설이 완료되고 건설 관련 법령에 따른 준공검사를 마친 부동산이 기존 건축물로 정의됩니다.

- 핵심 요점 2: 기존 부동산의 양도는 조건부이며, 해당 부동산이 형성된 방식에 따라 달라집니다. 부동산 프로젝트로부터 형성되지 않은 기존 부동산의 양도 요건은 부동산 프로젝트로부터 형성된 기존 부동산의 양도 요건과 상이합니다.

- 핵심 요점 3: 완전 소유권이 인정되는 토지(free hold land) 또는 일시불 토지 임대료가 납부된 토지 위에 건축된 기존 건축물의 경우, 해당 바닥 면적에 대한 거래가 가능합니다.

핵심 시사점 4: LoREB 2023은 부동산 프로젝트를 통해 조성된 기존 매물을 매수하거나 임차할 수 있는 자격 대상을 규정하고 있습니다.

1. 거래 대상 기존 부동산

2023년 부동산사업법(LoREB 2023)상 기존 부동산은 공사가 완료되고 건설 관련 법령에 따라 사용 승인 검사를 마친 부동산으로 정의됩니다. 여기에는 기존 주택이나 교육, 의료, 상업, 서비스, 관광, 산업 또는 복합 용도로 사용되는 기존 건물이나 건물의 전유면적이 포함될 수 있습니다.^[2].

원칙적으로 거래 대상이 되는 기존 부동산은 다른 조건들 중에서도 다음의 조건(기본 조건)을 충족해야 합니다:

a. 거래 시점의 현존성(건설이 완료되고 사용 승인 검사를 통과했음을 의미함);

b. 부동산 개발업자가 개발한 부동산 프로젝트의 일부인 경우 해당 소유권 증명서 또는 토지사용권 증명서 구비 여부;

c. 토지사용권 또는 소유권에 대하여 관할 당국에 통지되어 처리 및 심리 중인 분쟁이 없을 것(단, 관할 당국의 유효한 판결이나 결정으로 분쟁이 해결된 경우는 제외);

d. 판결 집행을 위한 압류 처분을 받지 않았으며, 거래 금지 또는 정지 처분을 받지 아니할 것; 및

e. 법률에 규정된 바에 따른 회사 정보의 공개.

2. 부동산 프로젝트에서 형성된 기존 제품의 거래

기존 부동산이 인허가를 받은 부동산 프로젝트로부터 조성된 것인 경우 위에서 언급된 조건 목록은 더욱 확대됩니다. 기본 조건을 충족하는 것 외에도 사업시행자는 해당 프로젝트가 토지 계획, 토지, 투자, 건설에 관한 규정에 부합하게 인허가를 받았는지, 프로젝트 공사가 승인된 설계 및 승인된 건축 허가를 준수하는지, 관할 당국이 승인한 사업 기간을 따르는지, 사업시행자가 준공 검사 승인을 취득했는지, 사업시행자가 토지 관련 재정적 의무를 이행했는지 등을 확인해야 합니다.

2023년 부동산사업법(LoREB 2023)에 따라, 부동산 개발업체는 상기 명시된 요건을 충족하는 것 외에도 기타 관련 법적 요건을 충족해야만 기존 건축물의 전유면적을 거래할 수 있습니다. 첫째, 기존 건축물의 전유면적은 토지사용권을 영구 취득하였거나 일시불 토지 임대료를 완납한 토지 위에 적법하게 건축된 경우에만 거래할 수 있습니다. 둘째, 해당 전유면적은 건물의 건축 및 사용에 적용되는 기술 사양 및 표준에 부합해야 하는 승인된 설계에 따라 건물의 다른 부분과 분리된 구체적인 사용 목적을 가져야 합니다. 셋째, 거래 계약서상 개발업체는 해당 면적에 부속된 토지 면적 및 토지사용권이 전유인지 공유인지 여부와 해당 전유면적에 부과될 수 있는 토지 관련 재정적 의무를 명시해야 합니다. 마지막으로 중요한 점은, 개발업체가 매수인에게 해당 전유면적의 소유권이 이전될 수 있도록 부동산 등기 요건을 완비해야 한다는 점입니다.

3. 부동산 프로젝트로 형성된 기존 상품의 매수 또는 임차 자격

부동산 프로젝트를 통해 조성된 기존 부동산을 매수하거나 임차할 수 있는 대상자 표는 다음과 같습니다.

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[1] LoREB 2023은 2023년에 공포되어 2024년 8월 1일부터 시행되는 Law on real estate business를 의미함

[2] LoREB 2023 제3.4조, 제5조, 제12조

[3] LoH 2023은 2023년에 공포되어 2024년 8월 1일부터 시행되는 Law on Housing을 의미함

LoREB 2023 제15.2조, LoH 2023 제8.2.b조

[4] LoREB 2023 제15.2조, LoH 2023 제21.2.b조

[5] LoREB 2023 제15.2조, LoH 2023 제21.2.b조