1 일반 사항

1.1 주요 법원(法源)

부동산 법률의 주요 법원(法源)은 다음과 같습니다:

• Land Law 2024(2024년 8월 1일 시행);

• Real Estate Trading Law 2023(2024년 8월 1일 시행);

• Residential Housing Law 2023(2024년 8월 1일 시행); 및

• 상기 법률의 제반 조항을 시행하거나 명확히 하기 위해 정부 또는 총리가 발표한 시행령이나 결정, 그리고 각 부처의 통람(시행규칙)

1.2 주요 시장 동향 및 거래

부동산 시장에서는 기존 부동산 프로젝트의 매매를 수반하는 거래가 점점 더 활발해지고 있습니다. 그러나 자산 양수도 방식은 여전히 주된 자본 조달 구조로 유지되고 있습니다. 2023년 개정 주택법의 시행에 따라 신규 사회주택 프로젝트 개발 분야에서도 시장의 변화가 나타날 것으로 예상됩니다. 산업단지에 대한 투자는 꾸준한 자본 유입을 이어가고 있는 것으로 보입니다.

2024년 8월 1일 신(新) 토지법(Land Law 2024)이 시행됨에 따라 외국인 투자 기업의 사업 활동 범위와 관련하여 특정 개정이 이루어졌습니다. 이들 기업은 이제 산업단지 내 타 기업으로부터 토지사용권 및 지상 정착물의 권리를 양수하는 것이 허용됩니다. 이는 산업단지 내 자본 유입을 촉진하며 시장의 새로운 트렌드로 자리잡고 있습니다.

관할 당국 간 업무 체계를 간소화하고 투자 및 사업 인허가 절차를 축소하기 위한 베트남 정부의 최근 행정 개혁에 힘입어, 토지 관련 인허가 지연과 자금 조달 제약으로 수년간 중단되었던 많은 부동산 프로젝트들이 재개되어 시장에 공급되고 있습니다. 이러한 진전은 향후 몇 달간 부동산 시장의 거래 활성화를 크게 견인할 것으로 예상됩니다.

1.3 법 개정 제안

부동산사업법(Law on Real Estate Trading)과 주택법(Law on Residential Housing)은 제도 개선과 개정을 위해 현재 정부 차원에서 재검토되고 있습니다. 무엇보다도 부동산사업법 개정안 초안은 프로젝트 양수도 계약을 체결하기 전에 모든 부동산 프로젝트에 대해 관할 당국(총리 또는 성 인민위원회)의 서면 승인을 받도록 의무화하는 방안을 제안하고 있습니다. 이 제안이 채택될 경우, 프로젝트 양수도 거래에서 매도인이나 매수인 어느 한쪽의 이익을 최선의 방향으로 보호하기 위해 거래 구조에 대한 면밀한 자문이 필수적입니다.

개정안 초안(2026년 시행 예정)은 공급 병목 현상 해소, 시장 투명성 제고, 서민 주거 공급 확대에 중점을 두고 있습니다. 주요 규정으로는 분양형 부동산(선분양 물건)의 매매 규제 강화, 매각 목적의 토지 분할에 대한 엄격한 통제, 포괄적인 주택 데이터베이스 구축 확대(예: 전국 부동산을 아우르는 통일된 디지털 데이터베이스 구축) 등이 포함됩니다.

그럼에도 불구하고 개정 법률들이 어떻게 적용되고 시장에 어떻게 안착하는지 지켜보는 데는 다소 시간이 소요될 것입니다.

2 매매

2.1 재산권의 유형

베트남의 부동산 관련 권리

토지사용권 (LUR)

베트남에서는 헌법상 토지가 "전인민적 소유"로 규정되어 있으므로 개인의 토지 사유권이라는 개념이 존재하지 않습니다. 대신 개인과 법인은 토지사용권(LUR)을 부여받습니다. 토지 사용자의 LUR에 포함되는 구체적 권리에는 해당 LUR을 양도(매매가 아님), 자본출자, 임대(또는 전대), 상속, 교환, 증여, 질권 또는 저당권을 설정할 수 있는 권리 등이 있으며, 이는 타 관할권의 소유권과 전반적으로 유사합니다.

부동산 소유자는 통상 토지 정착물에 대한 소유권을 보유하는 동시에 관련 토지사용권(LUR)도 보유합니다. 따라서 이론적으로 베트남에서 토지를 취득한다는 것은 그 토지에 부수되는 권리의 일부 또는 전부를 취득함을 의미합니다. 토지사용자가 LUR의 전부 또는 일부를 향유할 수 있는지 여부는 다음과 같은 LUR 유형에 따라 달라질 수 있습니다.

• 토지사용료 일시납 완료 토지사용권(LUR): 토지사용료의 전액 납부를 조건으로 국가로부터 토지사용권이 할당(배정)됩니다. 이 경우 토지사용자는 해당 토지에 대해 거의 완전한 권리를 향유하며, 토지사용권(LUR)에 부수되는 광범위한 권리를 행사할 수 있습니다.

• 전체 임대 기간에 대한 임대료 일시납 방식의 임대 토지사용권(LUR): 전체 기간에 대한 임대료를 일시불로 선납하고 토지 임대 결정에 따라 국가로부터 토지사용권을 임차합니다. 이 방식은 통상 외국인투자기업 및 외국인 개인에게 적용됩니다.

• 임대료 연납 방식의 임대 토지사용권(LUR): 연 단위로 임대료를 납부하는 방식으로 국가로부터 토지사용권을 임차합니다. 이 경우 토지사용자는 LUR 행사에 일정 제한을 받으며, 예를 들어 LUR 보유자는 토지에 정착된 자산 소유권 없이는 LUR을 양도할 수 없습니다.

토지사용권의 양수인은 해당 권리와 관련하여 양도인과 동일한 권리를 향유하고 동일한 의무를 부담합니다.

지상 정착물에 대한 소유권

여기에는 토지 상에 위치한 건물 및 기타 공작물(있는 경우)에 대한 소유권이 포함되며 점유권, 사용권, 처분권이 이에 해당합니다. 특히 소유자는 관련 법률에 따라 이러한 자산을 자유롭게 매매, 임대, 저당권 설정 또는 기타 방식으로 처분할 수 있습니다.

그러나 이러한 권리의 범위는 부동산 유형에 따라서도 달라집니다. 예를 들어 아파트 세대 소유자는 개별 세대에 대한 소유권을 보유하는 한편, 건물이 건축된 토지에 대한 토지사용권은 다른 세대 소유자들과 공동소유 형태로 공유합니다.

프로젝트 개발에 대한 투자 권리

이는 부동산 프로젝트의 개발 및 시행과 관련된 권리입니다. 다만 이러한 권리는 규정된 행정 절차에 따라 필수 승인을 취득할 것을 조건으로 합니다.

2.2 소유권 이전에 적용되는 법률

부동산에 대한 권원(소유권 등)은 토지사용권(LUR)과 지상 정착물로 구성될 수 있습니다. 토지법(Land Law)은 LUR 관련 사안을 구체적으로 규율하며 타 법률(예: 민법, 주택법, 부동산사업법, 투자법, 기업법)은 건축 구조물이나 부동산 사업에 관한 사안을 규율합니다.

주거용 주택 및 건축물의 소유권 이전을 각각 구체적으로 규율하는 주택법과 부동산사업법을 제외하고는 산업용, 사무용, 리테일, 호텔 등 부동산 유형 간의 명확한 구분이 없습니다. 따라서 일반적으로 부동산 양수도 거래는 거래 대상에 따라 다양한 법률의 적용을 받을 수 있습니다. 그러나 LUR의 유형이 다양하기 때문에 부동산을 양도하는 거래마다 거래 구조, 절차 및 구비서류에 차이가 있습니다. 이에 따라 부동산 양수도 거래에는 사안별로 서로 다른 법률이 적용됩니다.

베트남 법률은 엄격한 권리 등록 제도를 따르고 있으므로 부동산에 대한 법적 권리는 관할 당국에 등록되기 전까지는 법적으로 온전히 인정되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

2.3 적법하고 유효한 소유권 이전의 효력 발생

부동산 권원의 이전은 거래 문서가 법률을 준수하고 토지등록기관에 권원 이전이 적법하게 등록된 경우에 한해 법적 효력을 갖습니다. 부동산 권원은 토지사용권 및 지상정착물소유권증명서(LURC)에 인정 및 등재됩니다.

양도 계약이 유효하기 위해서는 서면으로 체결되어야 하며 인가받은 관할 공증사무소에서 공증을 받아야 합니다(일부 예외 제외). 소유권 이전은 성급 농업환경국(DAE) 산하 토지등록소에 등록 및 등재되고 양수인이 현재 토지 사용자 및/또는 부동산 소유자로 명시된 LURC에 반영됨으로써 완료된 것으로 간주됩니다.

베트남에는 권원보험(Title insurance) 개념이 존재하지 않습니다. 따라서 매수인은 부동산에 소유권 이전을 저해하는 제한물권(질권, 저당권, 정부 회수 명령, 가압류 또는 토지 이용 제한 등)이 설정되어 있을 수 있으므로, 양도 계약을 체결하고 대금을 지급하기 전에 관련 기관(예: 토지등록소, DAE, 공증사무소 등)을 통해 해당 부동산의 유효성과 법적 상태를 확인해야 합니다. 공증 관련 법령에 따라 부동산 양도 거래의 당사자들은 공증인의 입회 하에 문서에 직접 자필 서명해야 합니다. 전자서명은 아직 인정되지 않습니다. 다만 양도인 또는 양수인은 대리권을 위임받은 대리인으로 하여금 해당 문서를 체결하거나 소유권 이전 등록을 진행하도록 할 수 있습니다. 일반적으로 본인은 위임장의 책임 범위 내에 부합하는 거래와 관련하여 대리인이 행한 행위에 대해 책임을 부담합니다.

2.4 부동산 실사

복잡한 특성으로 인해, 부동산 프로젝트에 투자하는 개인 또는 법인 매수인은 법률, 기술 및 재무 전문가를 선임하여 대상 토지와 투자 부동산에 대한 실사를 수행해야 합니다. 법률 실사에는 통상 다음 사항에 대한 검토가 포함됩니다:

• 매도인/양도인의 법적 행위능력;

• 부동산 부지의 법적 지위;

• 부동산/투자 프로젝트 및 해당 부동산/투자 프로젝트가 위치한 토지에 대한 유효한 소유권/권원;

• LUR의 유효성 및 부동산 개발 요건의 준수 여부; 및

• 용도지역 규제, 권리 분쟁, 해당 자산에 설정된 기존 담보권, 매도인/양도인의 미납 재정 의무 및/또는 LUR에 대한 제3자의 권리를 포함한 일체의 부동산 제한물권

2.5 통상적인 진술 및 보증

부동산 거래 시 매수인은 매도인에게 다음과 같은 사항에 대한 진술 및 보증(R&W)을 요구합니다:

• 매도인이 적법하게 설립되었거나 거래를 체결할 완전한 권한과 능력을 보유하고 있을 것;

• 매도인이 토지 및/또는 프로젝트 투자에 대해 유효한 권리를 보유하고 있을 것;

• 매도인이 부동산 프로젝트에 대해 개발 승인, 건축 허가, 환경영향평가 등을 포함하여 적법한 투자 및 개발 권한을 부여받았을 것(매도인이 개발사인 경우);

• 해당 부동산에 권리 제한(부담), 처분 제한, 분쟁, 담보권 실행(압류), 법원 명령 집행 또는 도시계획 구역 지정 명령의 대상이 아닐 것;

• 투자 프로젝트의 부동산 및 토지가 토지, 투자, 건설, 도시계획 및 세법에 따른 행정처분을 받지 않은 상태일 것; 및

• 해당 부동산 및 토지가 관할 당국에 의한 거래 금지 명령 대상이 아닐 것.

다만, 진술 및 보증(R&W) 개념은 영미법 체계에서 비롯된 것으로 대륙법(성문법) 체계에서는 명시적으로 규정되어 있지 않습니다. 관련 분야의 법률 자문사는 매도인에게 R&W의 진실성 및 지속성을 보장하도록 의무화함으로써 이를 집행할 수 있습니다.

계약서 작성 방식에 따라 허위 진술이나 부정확한 보증은 계약의 무효나 해제, 또는 허위 진술을 하거나 부정확한 보증을 제공한 당사자의 계약 위반으로 이어질 수 있습니다. R&W의 존속 기간(survival period)에 관한 조항을 계약에 포함시키는 것은 당사자들의 몫입니다.

베트남 계약법상 매수인과 매도인을 위한 구제 수단으로는 이행청구, 위약벌, 이행정지, 계약해제, 일방적 해지 및/또는 손해배상 등이 있습니다. 이러한 수단은 계약서상 당사자 간 합의 및/또는 법률 규정에 따라 결정됩니다.

진술 및 보증(R&W)의 위반은 계약 위반을 구성합니다. R&W 위반 시 피해 당사자는 구제 조치 및 실제 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 본 관할 구역에서 R&W 보험이 일반적이지는 않으나, 고액 M&A 거래의 매도인들 사이에서 점차 활용도가 높아지고 있습니다. 매도인이 진술한 특정 조건이 충족되지 않을 경우 계약 자체가 무효로 간주될 수도 있습니다(예: 매도인이 준거법에 따라 적법하게 설립되지 않은 경우).

2.6 투자자를 위한 주요 법률 분야

부동산 매수와 관련하여 투자자는 매매 거래의 특정 측면을 규율하는 토지 및 부동산 거래 관련 법률을 철저히 준수해야 하며, 부동산이 M&A 거래의 일환으로 취득되는 경우에는 기업법 및 투자법도 준수해야 합니다. 해당 부동산이 주거용 주택이거나 주택 개발 프로젝트인 경우 주택 관련 법률을 추가로 준수해야 합니다.

여기에는 국회가 제정한 법률, 정부 또는 총리가 발표한 시행령이나 결정, 그리고 상기 법률의 특정 조항을 시행하거나 명확히 하기 위해 각 부처가 수시로 공포하는 통람(시행규칙)이 포함될 수 있습니다. 이들은 성문 강행법규이므로 구속력을 가지며 부동산 거래를 규율합니다.

2.7 토양 오염 또는 환경 오염

환경보호법(Law on Environmental Protection) 및 투자법(Law on Investment)에 따라 투자 또는 개발 프로젝트는 시행 전 환경영향평가나 환경보호 대책이 포함된 신고를 거쳐야 합니다. 베트남 법률(2020년 환경보호법 제15조 및 2015년 민법 제172조, 제602조)은 피해를 유발하는 환경오염을 일으킨 주체에 대해 엄격한 책임을 묻고 있으며, 과실이 없는 경우에도 위반 행위를 중단하고 구제 조치를 취하며 배상할 것을 요구합니다. 또한 토지에 생명을 위협할 수준의 중대한 오염이 발생한 경우, 관할 당국에 의해 해당 토지가 수용될 수 있습니다.

법상 오염 원인자가 책임을 부담하지만, 환경 문제는 통상 인수 후에 발견되므로 가장 큰 영향을 받는 당사자는 매수인, 즉 현재의 소유자/토지사용자입니다. 따라서 매수인은 인수 거래 시 환경 실사를 실시하여 이와 관련된 위험과 책임을 평가해야 하며, 이러한 책임 위험을 완화하거나 면책하기 위한 적절한 조항을 거래 문서에 반영해야 합니다.

2.8 용도지역 또는 도시계획법상 허용되는 부동산 용도

성(省) 당국은 10년 단위로 토지 이용, 개발 및 도시 구역 지정에 관한 마스터플랜을 적용하며 5년 주기로 이를 재검토합니다. 예를 들어 마스터플랜은 주거용 주택 프로젝트나 산업 프로젝트가 개발될 수 있는 입지와 건축물의 높이 제한, 건폐율 등을 규정하는 토지이용 목적을 명시합니다. 법률상 이 정보는 일반에 공개되어야 합니다. 그러나 실제로는 정보가 중앙 집중화되어 있지 않아 온전히 열람하고 접근하기 어려운 경우가 많습니다. 매수인은 이러한 정보에 접근하기 위해 전문 컨설팅 서비스를 활용하는 것이 바람직합니다.

투자 내용, 지자체의 장려 및 지원 정책, 프로젝트의 규모 및/또는 중요도에 따라, 관할 당국은 개발업체로부터 프로젝트에 부합하거나 이를 촉진하기 위한 마스터플랜 변경 제안을 사안별로 검토할 수 있습니다. 일반적으로 개발업체는 확정된 마스터플랜에 따라 프로젝트를 수행해야 하나, 지자체가 아직 이를 수립하지 않은 지역의 경우 개발업체가 제안서를 제출할 수도 있습니다.

2.9 공용수용, 몰수 또는 강제매수

2024년 토지법(Land Law 2024), 주택법(Law on Residential Housing), 자산수용법(Law on the Compulsory Purchase of Assets)은 부동산을 포함한 자산의 담보권 실행, 공용수용 및 강제매수에 대해 규정하고 있습니다. 일반적으로 토지와 부동산은 다음과 같은 상황에서 수용될 수 있습니다:

• 국가 안보 및 국방 목적;

• 국가 및 공공의 이익을 위한 사회·경제적 발전 목적;

• 토지 사용자의 토지 관련 법령 위반으로 인한 경우;

• 토지 사용의 적법한 종료(토지를 사용하는 투자 프로젝트의 종료 포함);

• 자진 반환;

• 생명을 위협하는 사건·사고; 및

• 국방 또는 안보, 전시 상황, 국가비상사태, 또는 자연재해 예방 및 대응을 위한 국가의 토지 수용.

수용 절차는 수용 원인에 따라 서로 다른 방식으로 진행될 수 있습니다. 이론적으로 정부는 부동산 소유자나 토지 사용자에게 수용 사유와 법적 근거를 명시하여 매수, 수용 또는 회수 사실을 서면으로 통지한 후 수용 결정을 내립니다.

매수의 경우 매수가격은 소유자와 합의하거나 당국에 의해 결정될 수 있습니다. 관계 기관 간의 협의를 통해 적정 시장가격에 대한 합의에 도달하지 못하는 경우 당국은 매수 및 정산 절차를 진행할 수 있으나 소유자는 해당 결정에 대해 이의를 제기할 권리가 있습니다. 추후 매수 결정이 부당한 것으로 판명되면 소유자는 보상을 받을 수 있습니다. 법률 위반으로 인한 수용의 경우에는 토지 사용자에게 보상금이 지급되지 않을 수 있습니다.

당국의 승인을 받은 마스터플랜에 따라, 경제 개발 목적(예: 산업단지 또는 인프라 개발)으로 당국에 의해 토지가 회수될 수 있으며, 당국은 보상위원회를 구성하여 토지사용자에 대한 보상 및 손실보상액을 산정·적용합니다. 실무상 당국과 토지사용자 간의 시각차로 인해 부여된 보상에 토지사용자가 동의하지 않는 경우가 많으나, 토지 보상은 여전히 강제 집행될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 2024년 토지법(Land Law 2024) 규정에 따라, 프로젝트 개발업체는 공식적인 토지 회수 및 보상 절차를 거치지 않고 토지사용자 또는 부동산 소유자로부터 직접 토지사용권(LUR)을 취득할 수 있습니다. 이러한 경우 관련 당사자들은 적극적인 방식으로 매매 대금을 사적으로 협의·합의할 수 있어 전반적인 토지 취득 절차를 단축할 수 있습니다.

2.10 거래 관련 적용 세금

부동산 양도 거래에는 크게 두 가지 유형이 있습니다:

• 부동산 자산 매매(자산 거래, Asset Deal); 또는

• 부동산 소유 회사 또는 “SPV”의 지분 양도(주식 거래, Share Deal).

각각에 대해 특정한 법정 요건이 적용됩니다. 거래는 이러한 조건들이 완전히 충족되어야만 적법하게 체결될 수 있습니다.

자산 거래(Asset Deal)

자산 양수도 거래(Asset deal)의 경우 매매 거래는 토지 및 부동산 사업 관련 법률을 준수해야 하며, 특히 추가 요건을 충족해야 하는 부동산 프로젝트의 경우 더욱 그렇습니다. 토지와 관련된 모든 거래는 계약 당사자 중 일방이 부동산 개발·매매업을 영위하는 기업이 아닌 한, 효력 발생을 위해 서면으로 작성되고 관할 공증사무소에서 공증을 받아야 합니다. 토지 사용자나 매각 부동산 소유권의 변경 사항은 적법한 권리 인정을 위해 토지등록소(Land Registry Office)에 등록되어야 합니다.

세무 관점에서 자산 거래에는 지상물 소유권, LUR 및 부동산 투자 프로젝트의 양도가 포함될 수 있습니다. 일반적으로 발생하는 세금 및 공과금으로는 부가가치세(토지 정착물 관련 거래 시), 소득세, 공증 수수료, LURC 발급 수수료, LURC 감정 평가 수수료, 인지세 등이 있습니다. 개인의 부동산 양도 시 개인 매도인에게 양도가액의 2% 세율로 개인소득세가 부과되며, 법인 부동산 소유자의 경우 법인 매도인이 양도를 통해 얻은 소득의 20%에 매매가액에 대한 부가가치세(현재 10%)가 추가로 부과됩니다. 법률상 매수인은 소유권 이전 등기 시 매매대금의 0.5%를 등록세로 납부해야 합니다. 세금은 소유권 이전 등기가 완료되기 전에 납부되어야 합니다.

지분 양수도 거래 (Share Deal)

자산 매매(Asset Deal)의 대안은 주식 매매, 즉 주식 취득을 통해 부동산을 소유한 특수목적법인(SPV)을 인수하는 주식 거래(Share Deal) 형태로 거래를 구조화하는 것입니다. 이 경우 주식 양수도 절차는 토지법이나 주택법(대상 부동산이 주거용 주택인 경우)보다는 주로 투자법 및 기업법에 따라 진행됩니다. 엄밀히 말해 SPV의 지분(소수 지분, 과반 지분 또는 전체 지분) 양도는 자산 거래로 취급되지 않으므로 실무상 차이가 존재합니다. 다만, SPV가 단일 투자 프로젝트만을 보유하고 있는 경우 인허가 당국이 이를 지분 양도가 아닌 프로젝트 양도로 간주할 수 있으므로 신중한 구조화가 필요합니다.

외국인 투자자 또는 외국인 투자 기업에 의한 SPV 지분 인수로 인해 다음 결과가 초래되는 경우:

• SPV의 정관자본금 중 외국인 지분율을 50% 미만에서 50% 초과로 늘리거나, 50% 이상에서 그 이상으로 확대하여 50%를 초과하게 되는 경우; 또는

• 외국인 매수인 대상 조건부 사업(부동산 매매·임대업 포함)을 영위하는 SPV에 대해 외국인 지분율이 (비율에 관계없이) 증가하는 경우

이 경우 투자자는 해당 거래에 대해 투자 관리 기관(성 재정국)의 승인을 받아야 합니다. 프로젝트가 국방 및 국가 안보 구역 내에 위치한 경우, 해당 승인은 성 국방국 및 공안국의 공식 의견에 따라 최종 결정됩니다.

지분 또는 주식 양수도 계약은 공증을 거칠 필요 없이 서면으로 작성됩니다. 기업 지분의 모든 변동은 관할 당국의 기업등록사무소(BRO)에 등록되어야 합니다. 주식 양도인은 거주자 개인 또는 법인의 경우 과세소득의 20%, 주식회사의 경우 주식 평가액의 0.01% 수준으로 소득세가 발생할 수 있습니다. 다만, 과세관청마다 이에 대한 해석이 상이하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

거래 비용의 분담 방식은 거래 당사자 간의 협상을 통해 합의할 수 있습니다.

2.11 외국인 투자자에 대한 법적 규제

베트남 법률상 외국인 투자자의 부동산 인수 거래에는 여러 요건과 제한이 따릅니다. 외국인 투자자는 법인과 개인의 두 그룹으로 구분됩니다. 외국인 법인 투자자는 임직원 숙소용이거나 자체 사업 운영을 지원하기 위한 목적이 아닌 한 부동산을 직접 취득하는 것이 허용되지 않습니다. 따라서 베트남에서 부동산 매매 및 개발업을 영위하고자 하는 외국 법인은 적절한 법인 지배구조(corporate structuring) 설계가 필수적입니다.

개인 외국인 투자자는 개발 완료된 부동산 프로젝트 내의 주거용 부동산(주로 콘도미니엄 또는 아파트) 매수만 허용되며, 다음 요건을 모두 충족해야 합니다:

• 외국인 투자자가 베트남 입국 시 날인받은 출입국 도장이 찍힌 유효한 여권을 소지하고 있을 것;

• 해당 부동산이 인가받은 개발사에 의한 상업용 주거 주택 개발 프로젝트 내에 위치할 것; 또는

• 해당 부동산이 국가 안보 및 국방 구역 내에 위치하지 않을 것.

시행사는 외국인 매수인에게 세대를 분양할 수 있으나 프로젝트 전체 세대수의 30%를 초과할 수 없습니다. 현지인 소유자의 주택 소유권이 "영구(장기)"인 것에 비해 외국인 주택 소유자는 50년의 기간 동안 주거용 부동산에 대한 소유권을 가지며, 만료 시 추가로 50년 연장이 가능합니다. 외국인 소유자는 자신의 세대를 외국인 또는 현지인 매수인에게 매도할 수 있습니다. 현지인 매수인에게 매도하는 경우 해당 현지인 매수인은 해당 세대에 대한 "영구" 소유권을 회복할 자격을 갖습니다. 외국인 개인 소유자는 베트남인 주택 소유자와 동일한 소유권(매매, 임대, 대여, 증여, 저당권 설정 등)을 누립니다. 그러나 베트남 법에 따라 설립된 외국인 투자 기업은 매수한 아파트 세대에 대해 소유권 행사가 제한됩니다(예: 소유자의 자체 사용 목적에 한하며 타인에 대한 임대 불가).

외국인투자기업은 당국으로부터 토지를 부여받거나 법정 요건 충족을 전제로 베트남 법인 토지보유자로부터 토지를 취득하여 베트남 법률에 따라 부동산 개발 프로젝트(주거용, 상업용, 산업용, 호텔 및 오피스 등)를 추진할 수 있습니다.

3 부동산 금융

3.1 상업용 부동산 인수 자금 조달

개인 주택 구매자는 매수한 부동산(건설 중인 부동산 포함)을 담보로 제공하여 매매 대금 마련을 위한 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 시장 관행상 대주는 통상 부동산 평가액의 약 70% 수준에서 대출을 승인합니다. 대출 금리는 일반적으로 장기 은행 간 대출금리에 3%~4%의 가산금리를 더한 수준입니다.

상업용 부동산 인수 시 대주(대출기관)는 부동산 가치 외에도 차주의 대출 상환 능력을 평가하므로 금융 구조가 더욱 복잡합니다. 그러나 대출에 적용되는 기본 원칙은 동일합니다. 즉, 차주는 부동산 가치의 최소 30% 이상에 해당하는 가용 자금을 보유해야 하며, 나머지 금액에 대한 대출은 베트남에서 영업하는 국내 또는 외국계 은행 등 채권자와 평가 및 합의된 조건에 따릅니다. 대출은 해외 은행, 모회사, 주주 또는 해외 비즈니스 파트너에 의해 구조화되어 제공될 수도 있습니다. 그러나 주거용 주택 프로젝트는 모회사 대출이 더 이상 허용되지 않으므로 베트남 라이선스를 보유한 신용기관으로부터만 대출을 받을 수 있습니다.

또한 매수 기업은 사모 회사채, 전환사채, 사업 협력, 타 법인과의 합작투자, 경영협력계약(BCC)을 통한 자금 조달, 유상증자, 또는 주거용 주택 개발 프로젝트인 경우 선분양 주택 매수인으로부터의 선수금 수령 등 여러 대안을 고려할 수 있습니다. 차주는 다른 자산이나 개인 보증을 담보로 제공할 수도 있습니다.

3.2 상업용 부동산 투자자가 설정하는 일반적 담보

신용기관을 통한 자금 조달이 가장 일반적이지만, 대주는 통상 다음 대상에 대한 1순위 담보권을 요구합니다:

• 프로젝트의 기반이 되는 해당 토지;

• 프로젝트 개발에 관한 권리;

• 완공 전 분양 부동산(선분양 부동산); 또는

• 부동산 매각에 따른 미수금 또는 매각 대금.

3.3 외국 대주에 대한 부동산 담보 설정 제한

베트남에서는 외화 차입의 목적, 통화, 담보 거래, 최대 원금, 차입에 따른 수수료 또는 비용에 관한 제한을 조건으로 해외 차입이 허용됩니다. 다만 주거용 주택 프로젝트는 베트남 라이선스를 보유한 신용기관으로부터만 대출을 확보할 수 있습니다. 12개월을 초과하는 해외 차입은 베트남 중앙은행(State Bank of Vietnam)에 등록되어야 합니다.

나아가 토지법에 따르면, 토지 할당 또는 국가로부터의 일시불 토지 임대를 통해 토지사용권을 취득한 외국인직접투자기업은 베트남에 적법하게 설립된 금융기관에 대해서만 자신의 토지사용권 및/또는 토지 정착 자산을 담보로 제공할 수 있습니다. 외국 대주에 대한 부동산 담보 제공은 일체 허용되지 않으며 어떠한 법적 효력도 인정되지 않습니다. 다만 외국 대주는 적절한 법적 구조를 갖추어 베트남 내 대리은행(agent bank)을 통해 LUR을 간접적으로 담보로 취득할 수 있습니다.

3.4 담보 설정 및 집행 관련 세금 및 수수료

부동산에 대한 담보권은 적법하게 실행되고 관할 당국에 등록되어야 하며, 일반적으로 토지 등록 수수료 및 공증 수수료가 발생합니다.

3.5 유효한 담보 설정을 위한 법적 요건

토지사용권에 담보를 설정하려면 다음 요건이 필요합니다:

• 토지사용권증명서

• 해당 권리에 분쟁이 없거나, 분쟁해결기관을 통해 분쟁이 해결되었을 것;

• 토지사용권은 판결 집행을 위해 압류되지 않았을 것;

• 해당 권리가 여전히 토지사용기간 내에 있을 것(최소 7년 이상의 토지사용권 잔여기간 보유);

• 해당 LUR에 잠정처분(가처분) 결정이 내려지지 않았을 것; 및

• LUR(토지사용권)과 관련하여 미납된 재정적 의무가 없어야 합니다.

3.6 차주의 채무불이행 시 절차

차주의 채무불이행이 발생하는 경우 신용기관(대주)은 합의된 만기일 이전 또는 만기일 10일 전까지 신용기관의 재무 상태와 차주의 채무 상환 능력 평가를 고려하여 대출 상환 일정 조정을 검토해야 합니다. 대주가 채무 재조정 실행을 거부하고 기한 경과된 지급액을 연체 채무로 분류하기로 결정한 경우, 차주에게 해당 연체 채무와 관련된 상환 현황에 대한 통지서를 발송해야 합니다.

담보권 실행은 대주와 차주 간의 합의에 따라 진행되며, (달리 합의되지 않은 한) 실행 전 15일 이내에 차주 및 기타 담보채권자에게 이에 대한 통지가 도달한 후 진행됩니다. 여러 요인에 따라 부동산 담보를 실행하는 데 필요한 기간은 달라집니다. 경매 방식으로 실행되는 경우 참여 당사자가 많아져 절차가 장기화됩니다. 또한 합리적인 가격으로 해당 부동산을 인수할 적절한 매수인을 찾는 데도 시간이 소요됩니다. 일반적으로 부동산 담보권을 성공적으로 집행하고 현금화하기까지 예상되는 기간은 약 6~12개월 이상입니다.

제3자 대항력을 갖추기 위해 담보 부동산은 일반 무담보 채무보다 우선순위를 확보할 수 있도록 토지등록소에 등록되어야 합니다. 동일 담보물에 대한 다른 담보 채권 간의 우선순위는 설정 시점의 시간적 선후에 따릅니다. 차주의 채무불이행 시 담보 부동산의 가치가 대출 원리금을 충당하기에 충분한지 확인하기 위해 담보물에 대한 정기적인 가치평가가 요구됩니다.

3.7 신규 채무에 대한 기존 채무의 후순위화

새로 설정된 채무가 적법하게 등록된 반면 기존 담보채무가 등록되지 않은 경우, 또는 대주/채권자들이 변제 우선순위 변경에 합의한 경우, 기존 담보채무는 새로 설정된 채무에 후순위화됩니다.

3.8 환경법상 대주의 책임

참조 2.7 토양 오염 또는 환경 오염.

3.9 차주의 지급불능(파산) 발생에 따른 영향

차주가 지급불능 상태에 빠져 관할 법원의 파산 절차를 밟게 될 때 담보권에 미치는 영향은 해당 담보물이 기업회생계획의 적용 대상인지 여부에 따라 달라집니다. 회생계획 대상이 아닌 경우 담보 채무의 변제기가 도래했다면 당사자 간의 합의에 따라 담보물이 처분·실행됩니다. 채무의 변제기가 아직 도래하지 않았고 담보 계약이 파산 절차 회부 전에 체결된 경우라면, 관할 법원은 담보 계약의 효력 및 담보물 처분을 통한 채무 변제를 유예합니다.

담보물이 기업회생계획의 적용 대상인 경우, 해당 담보물의 현금화는 채권자집회 결의를 통해 처리됩니다.

3.10 대출에 대한 과세

법률상 부동산 관련 대출에만 특별히 부과되는 조세는 규정되어 있지 않습니다. 다만 대주(외국 법인 또는 베트남 현지 법인)는 해당 대출을 통해 수취하는 이자 소득에 대해 법인세(소득세)를 부담해야 합니다.

4 도시계획 및 용도지역제

4.1 도시계획 및 용도지역제 체계

지역(농촌 및 도시 지역)과 프로젝트의 계획 및 구역 지정은 관할 당국(성 및 군·현 인민위원회 포함)의 승인을 받아야 합니다.

건축물의 설계는 마스터플랜(있는 경우)을 준수해야 하며 심사 및 승인을 거쳐야 합니다. 승인된 설계는 프로젝트 시공 전 관할 당국(통상 관할 성 건설국)이 시행사에게 건축 허가를 발급하는 근거가 됩니다. 면제 대상이 아닌 한 유효한 건축 허가 없이 건축되거나 개축된 건물은 건설 관련 법률을 위반한 것으로 간주됩니다.

부동산 필지는 상위 계획 수준에 부합하여 관할 당국의 승인을 받은 지정 용도에 따라 개발되어야 합니다. 성(省) 인민위원회는 군·현 단위의 토지이용계획을 승인하며, 이는 상급 기관이 승인한 계획과 일치해야 합니다. 기능 구역은 그 규모에 따라 투자 프로젝트 개발을 위한 세부 구획(sub-zoning) 계획을 수립해야 합니다.

일반적으로 부동산 개발 및 지정 용도와 관련된 사안에서는 건설, (도시)계획 및 토지에 관한 법률이 가장 중요합니다.

4.2 개발 절차, 분쟁 및 법 집행

신규 부동산 프로젝트 개발 시, 통상 2025년 투자법(Law on Investment 2025) 제23조 및 제24조에 따라 프로젝트 투자 및 투자자 선정 승인(통칭하여 "투자 승인(Investment Approvals)")이 요구됩니다. 규모, 사회·경제적 파급효과 또는 국가 안보 사안에 따라 해당 승인은 국회, 베트남 정부 또는 성급(성·직할시) 인민위원회의 권한에 속할 수 있습니다. 이러한 인허가 당국은 투자 프로젝트 신청서에 포함된 관련 측면 및 쟁점(예: 용도지구 지정, 도시계획, 토지 사용, 환경, 국방 등)에 대해 관계 당국과 협의를 거쳐야 합니다. 따라서 이러한 의견들이 투자 프로젝트 승인 여부에 영향을 미치게 됩니다.

프로젝트 투자 승인을 위한 신청 서류는 시행령 제96/2026/ND-CP호 제32조에 규정되어 있으며 마스터플랜과의 부합성, 토지 이용 수요, 경제적·사회적·환경적 파급효과, 적용 기술, 시장 접근성 등을 기술하는 것을 목적으로 합니다. 법률에는 투자 프로젝트의 처리 일정이 명시되어 있어 투자자 선정 승인까지 통상 3~6개월이 소요되나 실제로는 이보다 더 오래 걸리는 경우가 일반적입니다.

일반적으로 투자자는 투자 승인(Investment Approvals)을 취득하고 설계 심사 승인, 건축 허가 등 건설에 필요한 절차를 이행한 후 부동산 프로젝트를 진행할 수 있습니다.

신규 부동산 프로젝트를 개발하거나(투자법 2025에 따라 투자 프로젝트로 간주될 수도 있는) 대규모 리노베이션을 완료하는 방식으로 베트남에 자금을 투자하는 외국인투자기업 또는 외국인 투자자(투자법)는 동 법에 따라 투자등록증명서(IRC)를 추가로 취득해야 합니다.

투자법상 당국의 투자 프로젝트 제안 또는 신청 거부 처분에 대해 투자자가 행정 불복을 제기할 수 있는 별도의 이의신청 절차는 마련되어 있지 않습니다. 그러나 투자 이행 단계에서는 투자자가 불만제기법(Law on Complaints) 또는 고발법(Law on Denouncements)에 따라 행정처분이나 당국 또는 공무원의 직무 집행 행위에 대해 이의를 제기할 권리를 가집니다.

토지 임대 자격으로 분류되는 용도의 토지사용권을 사용하는 프로젝트는 관할 당국과 임대차계약을 체결해야 합니다. 국가 기관과의 대부분의 계약 유형은 민관협력투자법(Law on Public Private Partnership) 및/또는 2023년 입찰법(Law on Tendering 2023)에 따른 민관협력(PPP) 프로젝트를 위해 체결됩니다.

5 투자 기구

5.1 투자자가 부동산 자산을 보유할 수 있는 법인 유형

일반적으로 투자자는 다음 방식을 통해 부동산 자산을 보유할 수 있습니다:

• 프로젝트 양수도를 통한 부동산 취득 (자산 양수도 거래)

• 부동산 보유 법인 인수 (지분 양수도 거래)

• 신규 부동산 프로젝트에 대한 투자 정책(Investment Policy) 승인 취득.

외국인 투자자는 부동산 프로젝트에 투자하기 위해 베트남에 신규 회사를 설립할 수 있습니다. 이용 가능한 법인 형태로는 유한책임회사와 주식회사가 있습니다. 부동산사업법상 외국인투자기업의 부동산 매매업 활동 범위가 제한되어 있으나, 적절한 지분율과 지배구조를 채택함으로써 보다 넓은 범위의 부동산 매매업 활동을 영위할 수 있습니다.

경우에 따라 외국인 투자자는 토지 구획에 대한 LUR을 보유한 현지 파트너와 합작회사를 설립하여 부동산 프로젝트를 개발하기 위한 프로젝트 금융투자회사(PFV/프로젝트 법인)를 구성하기도 합니다.

투자자는 또한 투자법에 규정된 경영협력계약(BCC)을 통해 타 기업과 협력하는 방식으로 부동산을 간접 보유할 수 있습니다. 투자자는 BCC 하에서 부동산 자산에 대한 직접적인 지분을 보유하지 않을 수 있지만, 계약에서 합의된 구조에 따라 해당 부동산 자산을 소유한 기업의 정책 결정에 영향력을 행사할 수 있습니다.

5.2 법인 유형별 주요 특징 및 설립에 따른 세무상 영향

유한책임회사(LLC)는 1인 유한책임회사와 2인 이상 유한책임회사로 구분됩니다. 전자는 사원이 1인뿐인 반면, 후자는 최소 2인 이상 최대 50인 이하의 사원으로 구성될 수 있습니다. LLC 사원의 회사에 대한 책임은 출자 지분 비율에 한정됩니다.

주식회사(JSC)는 최소 3인 이상의 발기인으로 구성되며, 상장 또는 비상장될 수 있습니다. 상장된 경우 주식 매매는 증권법의 규율을 받습니다. 유한책임회사(LLC)와 마찬가지로 회사의 주주 책임은 보유 주식 수에 비례하여 제한됩니다.

5.3 리츠(REITs)

베트남에는 신탁(Trust) 개념이 존재하지 않으므로 부동산 부문 내에 부동산 투자신탁(REITs) 제도가 마련되어 있지 않습니다.

5.4 최소 자본금 요건

법인 설립 시 요구되는 최소 자본금 규정은 없습니다.

그러나 해당 기업이 투자법(Law on Investment)에 따라 부동산 프로젝트 시행사로 선정되는 경우, 20헥타르 미만 규모의 부동산 프로젝트에서는 총 투자 자본의 최소 20% 이상, 20헥타르 초과 프로젝트에서는 최소 15% 이상의 자기자본을 보유해야 합니다. 당국의 프로젝트 승인을 받기 위해서는 이러한 자본 능력에 대한 증빙이 제출되어야 합니다.

5.5 적용 가능한 기업 지배구조 요건

법인이나 개인이 부동산 프로젝트에 투자할 때는 다음 요건을 충족해야 합니다:

• 해당 법인은 베트남 법률에 따라 정식으로 설립된 기업이어야 합니다;

• 프로젝트 개발자(시행사)의 지위를 보유해야 하며, 해당 부동산의 명칭이 공시되어야 합니다;

• 법원의 판결이나 관할 당국에 의해 부동산 사업 영위가 금지되거나, 일시적인 영업정지 또는 영업종료 명령을 받지 않은 상태여야 합니다;

• 해당 법인은 총투자자본 대비 20헥타르 미만 부동산 프로젝트의 경우 최소 20% 이상, 20헥타르 초과 프로젝트의 경우 최소 15% 이상의 자기자본을 보유해야 합니다; 및

• 신용대출 및/또는 회사채 발행에 적정한 부채비율을 유지해야 합니다.

5.6 법인의 연간 유지 및 회계 규정 준수

외국인투자기업은 재무제표를 작성하고 매년 회계감사를 받아 세무 당국에 제출해야 합니다. 비용은 요구되는 업무의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 해당 기업들은 투자 활동에 대해 관할 당국에 정기적으로 보고해야 합니다.

6 상업용 임대차

6.1 한시적 부동산 사용을 허용하는 계약 유형

법인 또는 개인은 토지 사용 목적에 따라 특정 기간 동안 국가로부터 할당(배정) 또는 임대 형태로 토지를 부여받게 됩니다. 토지 임대의 토지사용 기간은 한정되어 있는 반면, 토지 할당은 한정된 기간이거나 장기 사용 목적일 수 있습니다. 해당 기간은 국가의 재량에 따라 연장 가능합니다.

이러한 1차 토지 사용자들은 토지를 사용하고, 토지 상에 건축을 수행하며, 상업용 임대차계약을 통해 제한된 기간 동안 이를 임대할 수 있으나 국가가 부여한 기한을 초과할 수 없습니다.

6.2 상업용 임대차의 유형

상업용 임대차는 별도 유형으로 구분되지 않으며, 임차인의 지급 금액은 당사자 간 협의에 따릅니다. 다만, 기본적인 부동산 임대료 외에 임차인은 대개 다음 항목을 부담합니다:

• 공과금;

• 관리비 및 유지보수비; 및

• 보험료.

리테일 공간 임대차의 경우, 임차인은 "매출 연동 임대료(percentage rent)"를 부담할 수 있습니다.

6.3 차임 및 임대차 조건에 대한 규제

상업용 부동산 임대차에 관한 일반 규정은 2015년 민법, 2023년 부동산사업법 및 2005년 상법에 명시되어 있습니다. 임대료 조건은 법령에 위배되거나 금지되지 않는 한 임대차계약 당사자 간에 자유롭게 협의할 수 있습니다. 산업단지 내 임대료는 산업단지 관리청의 특정 규정을 적용받을 수 있습니다.

6.4 임대차계약의 일반적 조건

통상적인 계약 조건은 임대차의 성격과 목적에 따라 결정되나, 상업용 임대차의 기간은 국가가 1차 토지 사용자에게 부여한 토지 할당/토지 임대 기간 및 (부동산 프로젝트인 경우) 투자 승인 기간을 초과할 수 없습니다:

• 통상적인 임대차 기간은 2년에서 5년 사이이며, 일부는 7년까지 연장될 수 있고 임대료는 매년 조정됩니다. 산업단지 내 시설 임대차의 경우 통상 전체 투자 기간 동안 유지됩니다;

• 임차인이 점유 중인 부동산의 유지보수 및 수리는 임차인의 비용 부담으로 임대인이 수행합니다; 및

• 임대료는 매월 또는 반기별로 지급되어야 합니다.

6.5 차임 변동

임대료 변동 방식은 부동산 부문에 따라 다릅니다. 예를 들어 리테일 공간의 상업용 임대차에서는 기본 임대료가 정기적으로 조정됩니다. 임대료 조정의 주기와 인상률은 전적으로 임대인의 재량에 따릅니다. 반면 산업단지 내 공장·시설 임대차의 경우 기본 임대료가 전체 임대 기간에 대해 일시불로 납부되며 별도의 임대료 변동이 적용되지 않습니다.

6.6 신규 차임의 결정

임대료가 일시납으로 지급된 경우가 아니라면, 임대차계약에는 일반적으로 당시 시장 가격을 기준으로 하는 임대료 재조정 조항이 포함됩니다. 일부 계약에서는 임대차가 지속됨에 따라 특정 비율로 임대료 인상폭을 미리 정해 두기도 합니다. 제안된 임대료 인상은 합리적인 수준인 경우 허용됩니다.

6.7 부가가치세 납부

기본 임대료에는 VAT가 부과되며 현재 세율은 10%입니다.

6.8 임대차 개시 시 임차인이 부담하는 비용

임대차 개시 시점에 임차인이 기본 임대료 외에 지불해야 하는 비용에 대해서는 전적으로 당사자 간의 협상에 달려 있습니다. 그러나 본 관할권에서는 임대차계약의 효력 발생 전에 임차인이 보증금을 납부하고, 임대인이 전체 임대 기간 동안 이를 보관하는 것이 통상적인 관행입니다.

6.9 유지보수 및 수리 비용 부담

법률상 사유 부동산의 유지보수 및 수리는 소유자의 의무입니다. 공용 부분의 경우 공동 소유자가 그 책임을 분담합니다. 부동산 임대차에서 부동산 소유자가 해당 의무를 부담하지만, 임대차계약에서 임차인에게 이를 전가하기로 합의한 경우는 예외로 합니다.

6.10 공과금 및 통신비 납부

전용 공간에서 발생한 유틸리티 및 통신 비용은 별도로 설치된 계량기를 통해 측정되어 해당 사용자가 개별적으로 부담합니다. 공용 공간에서 발생한 비용은 부동산 소유자가 부담하거나 계약에 명시된 바에 따라 임차인들에게 분담 또는 배분됩니다.

6.11 재산세 납부

세법상 임대인은 부동산 임대 활동으로 발생하는 소득에 부과되는 세금을 납부할 의무가 있습니다.

6.12 보험 관련 사항

부동산에 대한 모든 위험(올리스크) 및 대인·대물 배상책임을 보장하는 보험의 보험료는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관행입니다. 그러나 건물의 골조(구조부)에 대한 보험은 부동산 소유자가 가입하는 것이 일반적입니다. 보험은 임차인 및 임대인의 공동 명의로 체결되며, 보장 한도는 임대인이 요구한 수준으로 설정됩니다.

COVID-19 팬데믹 이후 임차인들이 상당한 손실을 입었고 임대인 또한 임차인의 영업 중단으로 기본 임대료를 포기해야 했던 점을 고려할 때, 본 시장에서 기업휴지보험(영업중단보험)은 상대적으로 드문 편입니다.

6.13 부동산 사용에 대한 제한

일반 규정에 따라 임차인은 임대차계약상 의도된 용도, 기능, 설계 및 기타 합의 사항에 따라 부동산을 임차하고 사용할 의무가 있습니다. 임차인은 법률에 따라 임대차 목적물의 경미한 하자를 보존, 유지 및 수리해야 하며, 멸실이나 훼손이 발생하는 경우 그 비용을 부담해야 합니다.

당사자 간의 협상에 따라 임대인은 해당 제한이 법률에 위배되지 않는 한 임차인에게 부동산 사용과 관련된 추가적인 제한을 부과할 수 있으며, 특히 임차인이 환경 보호 규정을 준수해야 하는 산업단지 내 토지 또는 공장 임대차의 경우 더욱 그러합니다.

6.14 임차인의 부동산 개조 및 개선 권한

임차인은 부동산을 개축하거나 개보수할 수 있으나, 그러한 유지보수 및 개보수가 건물의 가치를 증가시키는 경우라 하더라도 언제나 임대인의 동의 또는 승인을 전제로 합니다. 임대차 목적물이 임차인의 과실 없이 노후화되고 있음에도 임대인이 임차인의 통지에 대해 적절한 조치를 취하지 않는 경우, 임차인은 임대인의 동의 없이도 임대 목적물의 변경이나 개보수를 진행할 수 있으나 일반적으로 사전에 변경 계획과 설계를 임대인에게 제출하여 승인을 받아야 합니다. 또한 임차인은 임대인이나 건물에 발생할 수 있는 손해를 담보하기 위해 보증금과 같은 담보를 임대인에게 예치하거나 납부해야 합니다.

6.15 개별 규정

위의 일반 규칙 외에도 임대 부동산이 속한 부동산 유형에 따라 개별 규정이 적용될 수 있습니다. 임대 대상 주거용 주택은 다음을 포함하여 주택 관련 법령에서 정한 제반 요건을 충족해야 합니다:

• 어떠한 부담(권리 제한)도 없을 것 – 즉, 소유권에 대한 분쟁, 청구 또는 이의 제기가 없을 것;

• 관할 당국의 유효한 판결 또는 행정명령 집행에 의해 압류되지 않았을 것; 또는

• 관할 당국에 의한 토지 회수 결정, 철거 또는 훼손 통지의 대상이 아닐 것.

산업용 부동산은 건축, 환경 보호, 소방 및 화재 예방, 공공 안녕 및 질서, 산업안전 및 보건, 기업 윤리에 관한 규제 요건을 준수해야 합니다.

6.16 임차인의 지급불능(파산)의 효력

일반적으로 계약상 임대인은 파산법에 규정된 바와 같이 임차인이 지급기일로부터 3개월 이내에 채무를 변제하지 못하는 등의 지급불능 상태에 빠진 경우 임대차계약을 해지할 권리를 가집니다. 그 시점에서 당사자 간의 합의에 따르는 것을 전제로:

• 보증금(있는 경우)은 임차인에게 반환되지 않고 몰취됩니다; 및

• 임대인은 임대차 목적물을 회수할 수 있습니다.

전체 임대 기간에 대한 임대료가 일시불로 납부된 경우라면, 임대인은 잔여 임대 기간에 상응하는 임대료 금액을 반환해야 합니다.

임차인에 대해 파산 절차 개시 결정이 내려지면 이전에 발생한 모든 미지급금(기본 임대료 포함)의 정산은 중단되며, 관할 법원의 파산 선고 결정 이후 법정 우선변제 순위에 따라서만 변제될 수 있습니다.

6.17 임대차계약 해지 또는 만료 후 점유권

임대차의 종료 또는 기간 만료 시 임차인은 당사자 간에 합의된 상태로 부동산을 원상회복해야 합니다. 기간 만료 후에도 무단 점유를 지속하는 경우 기본 임대료에 비례하여 불법점유료(hold-back charges)가 부과됩니다. 임대인은 사전 통지 없이 부동산에 재진입하여 자물쇠를 교체하거나 부동산을 회수하기 위해 필요한 조치를 취할 권리를 갖습니다.

6.18 임차권 양도 권리

상업용 임대차의 계약상 권리와 의무는 임대차 기간 만료 전에 양수인에게 양도 및 계약인수(novation)될 수 있으며, 이에 따라 기존 임차인이 보유하던 임대차는 종료됩니다. 권리 양도의 경우 임대인에게 서면 통지를 발송해야 합니다. 계약인수의 경우에는 임대인의 사전 동의가 필요합니다. 상업용 전대차(sublease)를 진행하려면 사전에 임대인의 합의 또는 서면 동의를 얻어야 합니다.

베트남 법상의 토지 임차권(leasehold interest)은 영미법 체계와 동일하게 이해될 수 없습니다. 토지는 투자 프로젝트 개발을 위해 통상 확정된 기간 동안 국가에 의해 토지 사용자에게 임대되며, 토지 사용자는 (연납 또는 일시납 방식으로) 토지 임대료를 부담합니다. 일반적으로 토지사용권에 대한 임차권의 양도는 국가에 임대료를 일시납하고 토지사용권증명서(LURC)를 취득하였으며, 토지에 분쟁이 없고 판결 집행으로 인한 압류가 없어야(분쟁이 있었던 경우 분쟁해결기관을 통해 해결 완료되어야 함) 한다는 조건을 전제로 합니다. 이와 함께 LUR은 a) 판결 집행을 위한 압류 대상이 아닐 것, b) 국가가 부여한 임대 기간 내에 있을 것(최소 7년 이상의 토지사용권 잔여기간 보유), c) 가처분 대상이 아닐 것, d) 미납된 재정적 의무가 없을 것 등의 요건을 충족해야 합니다. 양도 거래는 반드시 서면으로 작성되고 공증 및 등록되어야 합니다. 그렇지 않은 경우 임차권은 양도할 수 없습니다.

6.19 임대차계약 해지권

임대인은 다음과 같은 사유로 계약을 해지할 권리가 있습니다:

• 지급 기일로부터 3개월 이내에 임차인이 임대료를 미납하는 경우;

• 임차인의 지급불능(파산);

• 임차인이 임대 부동산을 본래 목적 외의 용도로 사용하는 경우;

• 임차인이 고의로 임대 부동산에 중대한 손상을 입히는 경우;

• 임차인이 임대인의 합의나 서면 동의 없이 임대 부동산을 수리, 개선, 증개축, 변경 또는 전대하는 경우;

• 임차인이 다른 주민에게 피해를 주는 행위를 하거나 공중위생, 치안 등을 해치며 관할 당국의 경고에도 불구하고 이를 시정하지 않는 경우;

• 당사자 간에 합의된 기타 사유

임차인은 임대인이 다음과 같은 행위를 한 경우 계약을 해지할 권리가 있습니다:

• 사용 안전 기준을 충족하지 못하거나 임차인에게 피해/손해를 입히는 부동산을 수리하지 않는 경우;

• 부당한 수준으로 임대료를 인상하는 경우;

• 제3자의 권리를 제한하면서 임차인의 사용 권한까지 제한하는 경우;

• 부동산과 관련하여 임대인이 진술 및 보장(진술 및 보증)을 위반한 경우; 또는

• 당사자 간에 합의된 기타 사유

6.20 등기 요건

토지사용권 및 부동산(주택 또는 건축물)의 임대차는 법령이 정한 양식(있는 경우)에 따라 서면으로 체결되어야 합니다. 토지사용권 임대차는 토지등기소에 등록되어야 하며, 임차인은 법령에 따라 임대차 기간 동안 토지사용권증명서(LURC)에 등재될 권리를 가집니다.

6.21 강제 퇴거

법원의 판결이나 명령 없이 부동산에서 임차인을 명도(퇴거)시키는 것은 쉽지 않습니다. 이를 위해 임대인은 법원에 소를 제기하고 소송을 진행해야 하며, 이는 상당한 시간(2년에서 6년)이 소요될 수 있습니다.

그러나 임대인은 당국(인민위원회 대표, 경찰 등)의 협조를 통해 임차인의 부동산 출입을 차단(예: 자물쇠 교체, 부동산 재점유, 전기 및 단수 조치 등)할 수 있으며, 이로 인해 임차인은 부동산에서 퇴거해야 할 수 있습니다. 다만, 이러한 조치는 논란의 소지가 있으며 경우에 따라 형사 책임을 수반하는 법률 위반에 해당할 수 있습니다.

6.22 제3자에 의한 계약 해지

부동산이 위치한 토지가 관할 당국에 의해 토지 수용 대상이 되는 경우 임대차계약은 해지될 수 있습니다. 다음 항목 참조: 2.9 공용수용, 몰수 또는 강제매수.

반면 제3자는 상업용 임대차계약의 당사자가 아닌 한 해당 임차권에 대해 권리를 주장하기 어렵습니다. 다만 계약 당사자 간에 달리 합의하거나, 임대차보다 앞서 등록된 질권이 존재하여 해당 질권 실행에 따른 처분 절차에 따라 임대차가 종료될 수 있는 경우는 예외로 합니다. 임대 부동산이 특정 질권의 담보물인 경우, 부동산 소유자인 임대인은 법에 따라 해당 사실을 임차인에게 고지해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 고지 의무 위반으로 발생한 손해에 대해 배상 책임을 질 수 있습니다.

나아가 소유자는 전대인(토지 임대인)으로부터 임차한 토지 위의 건물을 소유할 수 있으므로, 부동산 소유자가 제3자에게 건물을 임대하는 중에 토지 임대인이 토지 임대차계약을 해지할 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 임대차 해지는 건물 임대차에도 영향을 미칩니다. 토지 임대차 해지가 적법한 경우 건물 임대차에 발생한 모든 손해는 토지 임차인이 부담합니다. 그러나 토지 임대차 해지가 위법한 경우, 토지 임대인은 건물 임차인에게 지급해야 할 손해배상금은 물론 위법한 해지로 인해 발생한 기타 손해에 대한 비용을 토지 임차인에게 배상할 책임을 질 수 있습니다.

6.23 계약 위반에 대한 구제책/손해배상

임차인의 채무불이행 및 임대차계약 해지 시 임대인은 해당 불이행으로 인해 직접 발생한 실제 손해에 대한 배상, 위약벌(위반 의무액의 8%), 지급 의무 위반에 따른 지연이자(연 20% 미만)를 청구할 수 있습니다. 또는 임대인은 통상 1~3개월 치 임대료에 해당하는 현금 보증금을 유보하거나, 임대 공간 내의 유체동산에 대해 유치권을 행사하여 처분할 수 있습니다. 임대인은 임대차계약 체결 전 상기 구제 수단의 적용에 관한 최선의 방안에 대해 전문가의 구체적인 자문을 받는 것이 권장됩니다.

7 건설

7.1 건설 프로젝트 공사비 산정의 일반적 구조

건설 프로젝트 공사비 산정에는 다음이 포함될 수 있습니다:

• 총액 확정 계약 방식(Lump-sum)

• 확정 단가 방식

• 조정 조건부 확정 단가 방식

• 기간 기준 단가 방식 및

• 혼합 방식에 의한 대금 산정

7.2 프로젝트 설계 및 시공에 대한 책임 귀속

건설에는 통상 다음 사항이 수반됩니다:

• 해당 프로젝트의 개발사(시행사);

• 시공사(건설 도급업체);

• 건축 자재 및 부자재 또는 조립 설비 등의 공급업체; 및

• 측량, 설계, 프로젝트 관리, 감리, 파일럿 테스트, 평가 등을 담당하는 자문/용역 계약자.

(원)도급사 및/또는 건설사업관리단(시행사가 프로젝트 관리를 위해 설립한 경우)은 수행한 작업 범위의 품질과 안전에 대해 법률 및 시행사 앞에 직접적인 책임을 집니다. 하도급사는 원도급사에 대해 책임을 부담합니다. 시공사의 책임을 전부 또는 일부 양도하는 것은 정식 서면 문서를 통해 발주처의 합의 및/또는 승인을 받아야 하며, 그렇지 않은 경우 해당 양도는 무효이며 효력이 없습니다. 책임의 양도는 품질, 공정, 물량, 산업안전 및 환경 관리에 관한 건설관리 법령에 위배되어서는 안 되며 언제나 이를 준수해야 합니다.

7.3 시공 리스크 관리

건설 공사 중 발생하는 위험은 통상 위약벌 및 손해배상 조항을 통해 당사자 간 계약에 따라 (원)도급사에게 전가됩니다. 그럼에도 불구하고 건설공사보험 및 대인·대물 배상책임보험을 포함하여 건설 투자 활동의 위험에 대비한 의무 보험에 반드시 가입해야 합니다.

7.4 공정 관련 리스크 관리

건설 관련 법률에 따라 프로젝트의 공사 일정은 시행사, 감리 부서, 원도급사 또는 관련 당사자에 의해 적절히 관리되어야 합니다. 특정 단계에서의 지연이 전체 투자 일정에 영향을 미쳐서는 안 됩니다.

도급인은 수급인(시공사)이 당사자 간에 합의된 공정 일정을 지속적으로 지연시키는 경우 계약의 이행을 중지하고 일방적으로 해제·해지할 권리가 있습니다(당사자 간에 달리 합의하지 않은 한). 공정 일정 위반에 대해서는 계약 당사자뿐만 아니라 당사자 간 합의가 있는 경우 시행사나 소유자 등 제3자를 위해서도 위약벌 및 손해배상 청구가 가능합니다.

또한 개발업체는 총 투자 일정의 변경 승인 신청서를 제출해야 합니다.

7.5 시공사의 이행 보증을 위한 추가 담보 형태

시공사의 계약 이행을 보증하기 위해 발주처는 보증금, 에스크로, 또는 모회사 보증이나 은행 보증을 포함하는 제반 형태의 보증 등 추가적인 담보 수단을 준수하도록 시공사에 요구할 수 있습니다. 구체적인 보증 방식은 시행사와 원도급사 간에 상세히 합의되어야 하며, 공사 계약의 효력이 발생하기 전에 시행사 측에 정식으로 제출되어야 합니다.

계약 이행을 보증하기 위한 담보(계약이행보증) 금액은 계약 금액의 2%에서 10% 범위 내에서 책정됩니다. 위험도가 높을수록 더 높은 요율이 적용되지만 최대 계약 금액의 30%를 상한으로 하며 관할 기관의 승인을 받아야 합니다(시행령 제37/2015/ND-CP호 제16조).

7.6 공사대금 미지급 시 유치권 또는 담보물권

프로젝트 시행사 또는 건물 소유자는 시행사의 대금 미지급에 대비한 예방책으로서 공사 도급 관계에 있는 (원)도급사에 대금 지급 능력을 증명하는 서류를 제공할 수 있습니다.

지급 능력에 대한 보증은 다음 조치를 수반하는 법률에 따라 충족될 수 있습니다:

• 승인된 자본 배분 계획

• 은행 또는 신용기관의 지급보증서;

• 신용장; 또는

• 대출 계약.

시행사가 공사도급계약에서 시공사와 합의한 기성 지급 일정을 준수하도록 보장하기 위해 공사 계약 체결 전에 지급보증이 확보되어야 합니다. 법률에 따라 긴급 공사인 경우를 제외하고는 규정된 지급보증이 마련되지 않은 상태에서 시행사가 공사 계약을 체결하는 것은 금지됩니다.

법에 규정되어 있지도 금지되어 있지도 않으나 대안적으로, 개발업체(또는 부동산 소유자)의 대금 미지급 시 건물을 유치할 수 있도록 개발업체와 시공사가 합의할 수 있습니다. 그러나 이는 건물에 대한 질권 설정 등 기타 담보 설정과 마찬가지로 베트남 건설 실무에서 흔치 않은 방식입니다.

7.7 사용 또는 입주 전 요건

건물 또는 프로젝트 착공에 앞서, 개발업체는 관할 당국이 발급한 사용승인서를 취득해야 합니다.

8 세무

8.1 부가가치세 및 판매세

베트남 내에서 생산, 거래 또는 소비되는 재화와 용역에는 VAT가 부과됩니다. 부동산 양도의 경우, 매수인이 부동산 양도가액(정부 당국이 공시한 토지 가치 제외)의 10% 세율로 VAT를 부담합니다.

8.2 조세부담 경감

법인 매도인/양도인의 부동산 매매 또는 양도(자산 거래)의 경우 부가가치세(10%) 및 법인세(CIT)가 부과됩니다. 법인세는 부동산에서 발생하는 자본이득의 20%입니다. 그러나 주식회사(JSC)의 주식을 매각하는 방식(주식 거래)으로 구조화할 경우, 해당 법인 주식을 100% 양도하더라도 세금은 양도 주식 가액의 0.01%가 될 수 있습니다. 따라서 부동산 개발 프로젝트 인수 거래에서는 이러한 "주식 양수도 거래" 방식이 널리 활용됩니다.

8.3 지방세

사업자등록세(또는 면허세)는 등록 자본금을 기준으로 모든 사업체에 부과됩니다. 세액은 소액입니다(연간 약 135달러). 그러나 이에 더하여 해당 법인(부동산 소유자로서)은 토지 가격과 면적을 기준으로 토지세를 납부해야 합니다.

8.4 외국인 투자자에 대한 소득세 원천징수

법인인 외국인 투자자는 베트남 내에서 부동산을 직접 소유(점유)할 수 없습니다. 부동산에 대한 모든 투자는 베트남 법에 따라 설립된 법인을 통해 이루어져야 합니다. 외국인 개인은 부동산 개발업체로부터 상업용 주거 주택을 매수하는 것만 허용됩니다. 법인은 부동산 임대 또는 매각으로 발생한 과세소득에 대해 22%의 법인세를 부담합니다. 개인은 부동산 임대 소득에 대해 5%의 개인소득세(PIT)를, 부동산 매각 또는 양도 대금에 대해 2%의 개인소득세를 부담합니다.

8.5 세제 혜택

부동산을 소유한 개인은 주거용 주택, 토지사용권 및 지상 정착물의 양도로 발생한 소득에 대해 해당 부동산이 유일한 1주택/1토지이거나 거래 당사자 간에 법률이 정한 친족 관계가 있는 경우 소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특정 프로젝트에 투자하는 법인 역시 일정 기간 세금 면제 또는 세율 감면 혜택을 받을 수 있습니다.