소개

2023년 11월 27일과 28일 양일에 걸쳐, 부동산 분야의 양대 기본 법률인 주택법 제27/2023/QH15호(이하 “2023년 주택법(LRH 2023)”) 및 부동산사업법 제29/2023/QH15호(“2023년 부동산사업법(LREB 2023)”)은 베트남 국회 제6차 회기에서 통과되었습니다.^번째 회의 회기. 2025년 1월 1일부터 시행되는 이 법률들은 기존의 지속적인 법적 문제들을 해결하고 향후 베트남 부동산 시장의 지속가능성과 투명성을 제고할 것으로 기대됩니다. 주요 개정 사항 중 시장 참여자들의 관심을 끌 수 있는 핵심 변경 사항은 다음과 같습니다.

1. 부동산 분양 프로젝트 개시에 대한 규제 강화

주거용 부동산 개발 프로젝트를 시장에 출시하기 위해 시행사는 적법한 프로젝트 토지사용권 보유[1], 프로젝트 승인 취득[2], 건축허가[3], 기초공사 완료[4], 은행 지급보증 확보(선분양 주거 프로젝트의 경우)[5], 성(省) 건설국의 확인서 발급[6] 등 일정한 필수 요건을 충족해야 합니다.

그러나 실제로는 일부 시행사들이 프로젝트에 대한 수분양자의 정보 부족을 악용하여 이러한 요건을 모두 갖추지 않은 채 수분양자들로부터 선수금을 징수하려 했습니다. 주택 개발업자에게 이러한 정보를 투명하게 공개하도록 의무화하고 관련 당국이 최종 문지기(게이트키퍼) 역할을 하도록 규정한 LREB 2023은 과거의 이러한 문제를 해결할 것으로 기대됩니다. 이에 따라 LREB 2023에 의거하여 주택 개발 프로젝트의 거래를 개시하려면 시행사는 다음을 이행해야 합니다:

(i) 국가에 대한 모든 법적 재정 의무를 이행할 것[7]:

(i) 착공 전 분양 승인을 득하였을 것[8];

(ii) 선분양 부동산 판매 요건을 충족하고 웹사이트 및 성 인민위원회가 관리하는 주거 단지 정보 포털에 프로젝트 세부 정보를 공개해야 합니다[9]. 공개 대상에는 부동산 양도 거래 계약서, 기술 설계 승인서, 건축 허가서(또는 그에 준하는 서류), 착공 신고서, 기술 인프라 또는 기초 공사 완공 확인서, 부동산 담보 정보(해당하는 경우) 등 프로젝트의 주요 허가증 및 문서가 포함되어야 합니다.

거래를 위해 출시되는 부동산에 대한 정보 공개 요구는 법적 의무 사항이 되었으며[10], 이 조항을 준수하지 않을 경우 2023년 부동산사업법(LREB 2023)상 금지 행위 중 하나인 “부동산 사업 활동에서의 기만, 사기 또는 편취”로 간주될 수 있습니다[11].

2. 외국인투자기업(‘FIE’) 및 재외베트남인의 부동산 사업 범위 명확화

2023년 부동산사업법(LREB 2023)에서 주목할 만한 명확화 사항은, 투자법상 외국인 투자 절차의 적용을 받지 않는 외국인투자기업(FIE)(즉, 외국인 지분이 50% 미만인 기업)은 국내 부동산 기업과 동일한 부동산 사업 범위를 갖는다는 점입니다[12]. 이는 외국인 지분이 단 1%만 있어도 부동산 사업 FIE로 간주하던 관련 법령들의 기존 해석을 크게 개선한 것이며, 완공된 주거용 건물이나 인프라가 갖추어진 토지 구획의 매매 및/또는 임대 등 이러한 FIE들의 사업 범위를 대폭 확장했습니다[13].

베트남 국적을 보유한 해외 거주 베트남인(재외동포)은 베트남 현지인과 동일한 범위 내에서 부동산 사업을 영위할 권리가 있는 반면, 베트남 국적을 보유하지 않은 재외동포는 외국인투자기업(FIE)에 허용된 범위 내에서만 부동산 사업을 영위할 수 있습니다.

3. 주거용 주택 프로젝트의 자금 조달

LRH 2023에서는 주거용 주택 개발을 위한 자금 조달 출처가 이전 법률에 비해 더 명확하고 논리적인 방식으로 열거되어 있습니다[14]. 이에 따라 시행사는 주택 구매자의 계약금/중도금 납입금, 합작 투자나 경영 협력 방식에 따른 파트너 자금, 은행(베트남에 설립된 은행에 한함) 대출금, 주식 및/또는 회사채 발행을 통해 조달한 자본, 외국인 투자 자본 및 "기타 적법한 출처"로부터 자금을 조달할 수 있습니다.

과거에는 이전 주택법(LRH)에 이러한 유형의 자본이 명확하게 명시되어 있지 않아 외국인 투자 개발업체의 대출을 중앙은행이 승인하지 않은 사례가 있었습니다. 중앙은행은 주택 개발업체가 베트남 국내 은행에서만 대출을 받아야 하는 것으로 해석했습니다.

2023년 주택법(LRH 2023)은 주택 개발 프로젝트의 적법한 자금 조달원으로 '직접 외국인 자본(direct foreign-capital)'을 명시하고 있습니다[15]. 그러나 부동산 개발 분야의 외국인투자기업(FIE)이 차입하는 주주 차관이 이 자본 조달원에 해당하는 것으로 간주될 수 있는지에 대해서는 베트남 중앙은행의 추가적인 유권해석이 필요합니다.

또한 프로젝트 개발을 위해 조달된 자금의 사용 용도는 엄격히 준수되어야 하며[16], 그렇지 않을 경우 법적 제재를 받을 수 있다는 점도 주목할 만합니다. 이는 일부 부동산 개발업체들의 무분별한 회사채 발행으로 인한 자금 오용의 후폭풍을 해결할 수 있을 것으로 기대됩니다.

4. 선분양 부동산 프로젝트 개발업체의 대금 수납에 대한 규제 강화

2023년 부동산사업법(LREB 2023)은 부동산 개발업자가 미래형(착공 전/공사 중) 부동산 프로젝트를 거래할 수 있는 요건을 충족한 후에만 수분양자로부터 계약금을 수취할 수 있도록 규정하며, 수취 가능한 계약금의 최대 한도는 부동산 매매 대금의 5%를 초과할 수 없습니다[17]. 이는 많은 개발업자가 부동산사업법상 주택 거래 요건을 충족하지 않은 채 민법과 부동산사업법 사이의 공백을 악용하여 계약금을 미리 징수하던 관행을 바로잡을 것으로 기대됩니다.

거래 체결 시 1차 납부금은 매매대금의 30%를 초과할 수 없으며, 매수인에게 부동산을 인도하기 전까지 점진적으로 매매대금의 최대 50%[18] 또는 70%[19]까지 납부됩니다[20]. 개발업체는 매매대금의 최대 95%까지 수령할 권리가 있으며, 잔여 5%는 개발업체가 매수인에게 소유권 증서를 교부할 때까지 유보됩니다.

5. 선분양 주택 거래에서의 은행 보증은 매수인의 선택권에 따름[21]

현재 건설 중인 부동산의 매매 또는 임대차 거래에는 은행 지급보증이 요구됩니다. 상업은행을 통해 개발사의 의무를 보증받는 데 드는 비용은 거래 비용에 추가되어 최종적으로 주택 구매자가 부담하게 됩니다. LREB 2023이 발효되면, 구매자가 개발사의 금융 의무에 대한 은행 지급보증 여부를 유연하게 선택할 수 있게 되므로 당사자들에게 더 이상 필수 요건이 아닙니다. 이러한 변화를 통해 구매자는 추가적인 안전장치가 불필요하다고 판단되는 경우, 신뢰도가 높은 개발사와 계약을 체결할 때 보증에 따른 추가 비용을 절감할 수 있습니다. 구매자의 은행 지급보증 거부 의사는 계약 체결 시 서면으로 합의되어야 합니다.

그러나 LREB상의 은행 지급보증은 당초 부동산 개발업체에 비해 상대적으로 열위에 있는 수분양자의 권익을 보호하기 위해 마련된 제도라는 점을 유념할 필요가 있습니다. 이에 따라 개발업체는 거래일 또는 별도 합의된 날로부터 10일 이내에 은행 지급보증을 주선하여 매수인에게 발급해야 합니다. 만약 개발업체가 매수한 주택을 약정대로 매수인에게 인도하지 못할 경우, 매수인은 보증을 제공한 은행으로부터 기납부 대금을 환불받을 수 있습니다. 따라서 수분양자는 이러한 권리를 행사하고자 할 때 신중하게 검토해야 합니다.

6. 부동산 개발 프로젝트의 전부 또는 일부 양도에 관한 보완 사항[22]

2023년 부동산사업법(LREB 2023)은 부동산 프로젝트의 양도에 대해 다음과 같은 추가 조건을 규정하고 있습니다:

(i) 해당 프로젝트의 투자 정책이 관할 기관의 승인을 받아야 하며, 투자법에 따라 프로젝트 투자자가 선정되거나 인정되었을 것.

(ii) 이전처럼 토지사용권 증명서를 프로젝트 양도의 필수 조건으로 요구하는 대신, 부동산사업법 2023(LREB 2023)은 관할 국가 기관이 발행한 토지 할당/토지 임대 결정문 또는 토지 용도 변경 허가서 등 동등한 법적 문서를 획득한 경우 개발자가 프로젝트를 양도할 수 있도록 허용합니다.

(iii) 프로젝트에 저당권이 설정된 경우, 양도 전에 저당권이 해제되어야 합니다.

(iv) 프로젝트가 등록된 투자 기간 내에 있을 것

(v) 프로젝트의 부분 양도의 경우, 양도 대상 부분의 공사 항목 또는 사업 목적이 해당 부동산 프로젝트의 다른 구성 요소와 분리 가능해야 합니다.

이러한 추가 규정은 양도 후 부동산 프로젝트를 원활히 운영할 수 있는 역량을 보장하기 위해 마련된 것으로 기대됩니다.

7. 아파트 단지(콘도미니엄)의 재건축 및 리모델링

2023년 주택법(LRH 2023)에는 거주하기에 안전하지 않은 노후 아파트의 재건축 또는 리모델링에 관한 새로운 장(제5장)이 신설되었습니다. 이 장은 아파트가 일반 단독주택처럼 장기 사용 기간을 가져야 하는지, 아니면 단기 사용 기간을 가져야 하는지에 대한 논란을 종식시켰습니다. 이에 따라 주거용 아파트 건물의 토지사용권 기간은 단독주택과 마찬가지로 '안정적이고 장기적인 사용 기간'을 유지합니다. 다만, 법률에 따라 아파트 건물 자체에는 사용 연한이 적용됩니다. 사용 연한이 만료되고 관할 정부 기관의 평가 결과 주거용으로 안전하지 않을 정도로 노후된 경우, 해당 건물은 2023년 주택법 제5장에 규정된 바에 따라 관할 기관의 결정에 의해 리모델링되거나 철거 후 재건축됩니다. 당국은 입찰 절차를 통해 해당 보수 또는 재건축 사업을 수행할 적격 개발업자를 선정할 수 있습니다. 원칙적으로 아파트 소유자들은 다른 의사를 표시하지 않는 한 재정착 대상자로 배정됩니다. 만약 재정착 프로그램에 참여하지 않기로 결정할 경우, 해당 아파트 부지에 대한 토지사용권에 비례하여 보상을 받게 됩니다.

기타

또한 LRH 2023 및 LREB 2023에는 부동산 사업에 영향을 미치는 기타 개정 사항도 포함되어 있습니다. 예를 들어, LREB 2023은 부동산 중개 서비스를 제공하는 자는 반드시 자격증을 보유해야 하며 부동산 중개 서비스로 등록된 기업을 통해서만 서비스를 제공하도록 규정합니다[23]. LRH는 과거 주로 국내 기업에 유리했던 사회주택 프로젝트 개발에 외국인투자 부동산 기업도 참여할 수 있도록 허용하고 있습니다[24]. 특히 사회주택 프로젝트 개발자는 해당 사업 부지에 대한 토지사용료 또는 토지임대료 감면, 세제 혜택 등을 받을 수 있습니다[25]. 아울러 LRH 2023은 외국인이 소유할 수 있는 프로젝트를 확정함에 있어 부동산 개발 프로젝트가 국방 구역에 해당하는지 여부에 대해 군 당국이 다른 관계 기관에 신속히 답변하도록 규정하고 있습니다. 이를 통해 토지관리 당국이 해당 프로젝트가 LRH에서 규정하는 국방 구역에 해당하지 않는지 명확히 확인하지 못해 일부 성(province)에서 외국인 매수자에 대한 주택소유권 증명서 발급이 지연되던 문제가 해소될 수 있기를 기대합니다.

요약하자면, 이번에 개정된 두 법률은 이전 버전의 미비점을 개선하는 동시에 다른 관련 법률과의 조화 및 일관성을 확보했습니다. 이 두 법률은 부동산 사업 활동에 중대한 영향을 미치지만, 여전히 시행령이나 시행규칙을 통해 당국의 추가적인 해석 및 지침이 필요한 영역이 남아 있습니다. 따라서 해당 분야에 종사하시는 분들은 새로운 법적 프레임워크를 종합적으로 파악하고 베트남 부동산 사업 환경에 적응할 수 있는 사업 전략을 보다 효과적으로 수립하기 위해 추가적인 자문을 구하시는 것을 권장합니다.

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[1] 2023년 부동산사업법(LREB) 제14.1조 및 제24.2조

[2] LREB 2023 제11.3조

[3] LREB 2023 제11.4조

[4] LREB 2023 제24.3(c)조

[5] LREB 2023 제26조

[6] LREB 2023 제14.2(b)조

[7] LREB 2023 제14.2(c)조

[8] LREB 2023 제24.5조

[9] LREB 2023 제6조

[10] 2023년 부동산사업법(LREB) 제8.3조

[11] 2023년 부동산사업법(LREB) 제8.4조

[12] 2023년 부동산사업법(LREB) 제10조

[13] 2023년 부동산사업법(LREB) 제10.1조 (c)목

[14] 2023년 주택법(LRH) 제112조

[15] 2023년 주택법(LRH) 제114.1조 (e)목

[16] 2023년 주택법(LRH) 제116.3조

[17] 2023년 부동산사업법(LREB) 제23.5조

[18] 2023년 부동산사업법(LREB) 제10.4조에 규정된 외국인투자기업(FIE) 시행사에 적용

[19] 2023년 부동산사업법(LREB) 제10.1조에 규정된 현지 시행사에 적용

[20] LREB 2023 제25.1조

[21] LREB 2023 제26.3조

[22] LREB 2023 제40조

[23] LREB 2023 제61.2조

[24] LRH 2023 제80.5조

[25] LRH 2023 제85.2조