침체된 베트남 부동산 시장은 M&A를 통해 활력을 되찾기에 최적화되어 있습니다. 그러나 LNT & Partners의 부동산 및 인프라 실무 그룹 대표 TRAN THAI BINH 변호사는 거래를 활성화하기 위해 행정 절차가 간소화되어야 한다고 기술합니다.

얼어붙은 베트남 부동산 시장으로 인해 수많은 프로젝트가 제동이 걸렸으며, 그중 다수는 무기한 중단되었습니다.

이러한 프로젝트에 영향을 미치는 고질적인 문제를 해결하기 위해, M&A는 거래를 정상화할 수 있는 유력한 해결책으로 부각되고 있습니다. 유연한 거래를 통해 재정적 어려움을 겪는 개발사는 침체 국면을 벗어나고, 미완성 프로젝트를 더 역량 있는 개발사에 양도하거나 이들로부터 자금을 조달받음으로써 개발 사업을 재편할 수 있게 됩니다.

이 해결책은 간단해 보일 수 있습니다. 그러나 길고 복잡한 부동산 투자 절차로 인해 구원투수(백기사)들의 투자가 저해되고 시장 회복세가 꺾이고 있습니다.

시장 한계점의 구체화

시장의 경직성을 여실히 보여주듯, 이 대표적인 사례에서 드러나는 바와 같이 투자자들은 도움을 요청하는 과정에서 수많은 난관에 직면합니다.

호치민시 7군에 대규모 복합 상업용 아파트 및 오피스 건설 프로젝트를 추진 중인 투자자 A의 사례를 검토해 볼 수 있습니다. 투자자 A는 충분한 자본력과 경험을 갖춘 외국인 투자자 B와의 협력을 모색했습니다. 양 투자자는 대형 프로젝트 중 일부 단계를 분할하여 투자자 B에게 양도하기로 합의했습니다. 이 절차를 통해 약정된 일정과 품질 내에 프로젝트를 완공하여 관련된 모든 당사자에게 이익을 가져다줄 수 있었습니다.

예정된 거래를 실행하기 위해 투자자 A는 기존 프로젝트에서 부지 일부를 분할하는 절차에 착수했습니다. 이러한 분할 절차는 법률상 비교적 간단함에도 불구하고, 법령에 영업일 기준 16일을 초과하지 않아야 한다고 명시되어 있음에도 개발사가 이 단계를 완료하고 토지사용권증서(LURC)를 취득하기까지 7개월 이상이 소요되었습니다.

LURC를 취득한 후 투자자 A와 B는 합작투자 계약을 체결하고 합작투자를 등록하기 위해 관련 인허가 기관에 신청서를 제출했습니다. 해당 기관은 1개월 이상 신청서를 심사한 후 건설부(MoC), 기획투자부(MPI), 천연자원환경부(MoNRE)에 의견을 요청하는 공문을 발송했습니다. 법률에는 근무일 기준 15일을 넘지 않아야 한다고 규정되어 있음에도 불구하고 이 과정은 4개월 이상 소요되었습니다.

당사자들이 관련 부처에 자신들의 의도를 설명하는 데 추가로 한 달이 소요되었습니다. 설명 이후, 당국은 관할 지자체의 추가 의견 수렴, 토지사용권증명서(LURC) 변경, 원래 프로젝트의 규모 조정 등 다양한 기타 절차를 완료할 것을 요구했습니다.

신청서 제출일부터 투자등록증 발급을 위해 인민위원회에 제출되기까지 총 11개월이 소요되었습니다.

그러나 절차가 거기서 끝난 것은 아니었습니다. 투자등록증이 발급되기까지 인민위원회의 신청서 심사에 한 달이 더 소요되었습니다. 발상의 전환이 얼마나 필요한지를 보여주는 사례로, 본 절차에 관여한 한 공무원은 신청서가 추가 수정이나 보완 설명을 위해 초기 기관으로 반려되곤 했던 다른 유사 사례들에 비해 이번 건은 매우 효율적이고 신속하게 처리된 것이라고 평가했습니다. 결국 당사자들이 프로젝트 투자등록증을 취득하기 위한 행정 절차를 밟는 데만 협상에 필요한 시간을 제외하고도 꼬박 1년이 걸렸습니다.

이처럼 장기화된 절차로 인해 투자자 B는 프로젝트 철수 직전까지 내몰렸습니다.

시장의 발목을 잡는 관료주의적 규제(레드테이프)

하훙끄엉(Ha Hung Cuong) 전 법무부 장관은 베트남 법률이 '모자법(parent-child law)' 체계로 인해 세계에서 가장 복잡할 수 있다고 인정했습니다. 더욱이 부동산 투자 관련 법률은 모호함과 불명확성으로 인해 서로 다른 사안에 걸쳐 일관되게 적용하는 것이 거의 불가능하기 때문에 더욱 큰 난관을 초래합니다.

예를 들어 부동산사업법은 부동산 프로젝트 전체의 양도에 적용되는 절차만을 규정하고 있습니다. 그러나 부분 양도는 법률에 구체적으로 명시되어 있지 않아 투자자들은 최종 결정이 내려질 때까지 항상 여러 기관의 의견 조회와 승인을 거쳐야 합니다. 전체 프로젝트 양도의 경우에도 보류 중인 프로젝트이거나 투자자가 '어려움에 직면'했거나 프로젝트를 수행할 '자격이 없는' 경우에만 허용됩니다. 그러나 '어려움에 직면'했거나 '자격이 없는' 것의 정의는 여전히 다양한 해석의 여지가 있는 미해결 과제입니다.

나아가 프로젝트 양도는 전문 국가 기관의 심사를 거쳐야 함에도 불구하고, 법률에서는 심사위원회의 구성을 명시하지 않고 있으며 위원회가 프로젝트 양도를 심사할 때 고려해야 할 기준이나 조건에 대한 구체적인 지침도 제공하지 못하고 있습니다. 게다가 법적 지침이 부재한 상황에서 이러한 위원회들이 양도 승인을 위해 설정하는 추가 조건과 기준은 사업 현실에 비추어 볼 때 부당하고 역효과를 낳는 경우가 많습니다. 그 결과 더 이상 프로젝트를 계속할 수 없는 개발자는 프로젝트를 양도하지 못해 좌절하는 상황에 이르게 됩니다.

이러한 모호함과 관료주의적 형식주의로 인해, 단지 불확실하고 복잡하며 시간이 오래 걸리는 거래 완결 과정에 대한 우려만으로 거래 의사가 있는 매도인과 매수인이 성사되지 못하는 결과를 낳았습니다.

더욱이 이러한 장황한 절차는 관련 당사자들의 거래 비용만 증가시키고 부동산 시장과 지역 경제의 완전한 회복을 저해할 뿐입니다.

제시된 사례 연구에서 투자자 B는 투자등록증명서 발급을 기다리는 동안 에스크로 계좌에 8,000만 달러를 예치했습니다. 이 자금은 약 12개월 동안 동결되어 사용할 수 없었으며, 이는 유동성에 심각한 타격을 주었을 뿐만 아니라 해당 자금으로 창출할 수 있었던 사업 및 시장 기회의 상실을 초래했습니다.

법률 자체의 미비점 외에도 공무원들의 서류 처리 방식 역시 상당한 우려를 낳고 있습니다. 고위 관료들은 침체된 시장을 '녹이기' 위해 외국인 투자를 유치하겠다고 공언해 왔으나, 투자자들은 관료주의의 벽과 무책임한 태도에 부딪혀 왔습니다. 공무원들이 절차를 지연시킴으로써 '검증 시스템'을 악용하고 있다는 지적도 제기되었습니다. 예를 들어, 투자법상 서류 처리 기한은 45일로 규정되어 있음에도 불구하고, 담당 공무원들은 45일 기한이 거의 다 끝날 때까지 기다렸다가 신청인에게 서류 보완 통지를 발송하는 경우가 다반사이며, 이는 결국 45일의 처리 기간이 초기화되어 심사가 추가로 지연됨을 의미합니다.

기준을 한 단계 높여야 할 때

실무 경험에 비추어 볼 때, 부동산 거래 환경에서 LNT & Partners는 부동산 M&A 활동을 촉진하고 시장을 개선하기 위해 다음 사항들이 필요하다고 판단합니다.

첫째, MoC, MoNRE, MPI 등 관련 기관은 보다 투명한 심사 절차를 만들기 위해 행정 절차를 개선하고 발전시키는 데 집중해야 합니다. 이는 절차를 단순화하거나 합리화하고, 이러한 절차가 통일되게 적용되도록 보장함으로써 달성될 수 있습니다. 최근 Bui Quang Vinh 기획투자부(MPI) 장관은 조건부 허용 분야로 선정된 일부 영역을 제외하고는 투자등록증 제도를 폐지할 것을 제안했습니다. 이 제안에 대해 재계의 광범위한 지지가 있었으나, 이러한 '조건부' 투자 대상 분야는 범주를 정의하기 어렵고 향후 비즈니스 과정에서 관련 기관들이 새로운 조건을 지속적으로 발표해야 하는 상황을 초래할 것입니다.

둘째, 미결 프로젝트를 역량 있는 다른 사업자에게 양도할 수 있게 되면 시장이 활성화될 것입니다. 따라서 프로젝트 양도 절차는 명확하고 구체적이어야 하며, 처리 및 승인을 위한 확정된 처리 기한이 있어야 합니다. 이를 통해 현재와 같이 행정 절차로 인해 지연되지 않고 실질적으로 거래가 실행되는 시스템이 보장될 것입니다.

셋째, 행정 기관들을 감독하고 민원 신청을 처리할 때 담당 공무원의 책무성에 관한 규정을 마련할 민간 관리 감독 기구가 필요합니다. 이는 정부에 하나의 도전 과제가 될 수 있습니다. 그러나 지금 해결하지 않는다면 언제 할 수 있겠습니까? 상황의 엄중함을 고려할 때 시급한 조치가 필요합니다.

전반적으로 부동산 시장을 정상화하기 위해 대규모 금융 지원 패키지 등 적극적인 정책과 해결책을 내놓은 정부의 노력은 높이 평가할 만합니다. 그러나 시장의 자체적인 자정 작용으로서 M&A 거래가 가지는 중요성에 대해서는 거의 주목하지 않았습니다.

투명성 개선과 투자자 친화적 절차는 M&A 거래를 촉진하고, 구조조정 거래를 활성화하며 시장의 자정 작용을 가능하게 할 것입니다. 얻을 수 있는 이점이 많은 만큼, 정부는 시장을 지원하기 위한 추가적인 개혁 조치를 신속히 이행하는 데 주저하지 않아야 합니다.