소개

토지 소유자의 공사 지연으로 인해 도시 계획에 혼선이 빚어짐에 따라, 단순히 양도를 위한 토지 분할만을 제공하는 부동산 프로젝트는 엄격히 제한되었습니다. 그러나 베트남 정부가 공포하여 2023년 6월 20일부로 시행된 Decree No. 35/2023/ND-CP("Decree 35")는 건설, 도시계획, 주택 및 도시 관리 분야 규정에 다양한 개정 사항을 규정하면서 지방 정부 기관에 토지 분할 프로젝트를 승인할 수 있는 권한을 부여했습니다. 이는 Decree 35에 따른 지방 정부 기관의 토지 분할 프로젝트 승인 권한의 범위를 살펴보기 위함입니다.

양도 가능한 토지 구획의 지정 허용

기존에는 Decree No. 11/2013/ND-CP의 요건에 따라, 성 인민위원회가 건설부(Ministry of Construction)의 사전 서면 의견을 받아 토지 분할 사업 내에서 양도가 허용되는 토지 구역을 지정할 수 있었습니다.

Decree 35 제4.4조에 따라 성(省)급 인민위원회는 건설부의 서면 의견을 받을 필요 없이 이를 결정할 권한이 있습니다. 다만, 이러한 토지 분할 프로젝트는 다음 요건을 충족해야 합니다:

a) 프로젝트가 각 단계의 도시계획과 부합할 것; 승인된 투자 일정에 따라 인프라 건설이 완료되었을 것;

b) 주택 건설은 승인된 프로젝트의 매개변수 및 일정을 따라야 합니다;

c) 해당 사업이 경관 및 건축과 관련하여 엄격한 요건이 적용되는 지역, 지역급 이상의 도로 및 도시 내 주요 경관 도로에 인접한 지역, 도심 지역, 도시의 주요 건축학적 랜드마크 역할을 하는 시설 인근에 위치하지 아니할 것.

이번 개정은 토지 분할 분양 사업에서 토지 양수인이 승인된 상세 계획에 부합하게 스스로 주택을 건축할 수 있도록 양도가 허용되는 토지 구역을 결정하는 행정 관리 권한을 각 성 인민위원회에 이양하는 추세를 반영하여 이루어졌습니다.

이번 개정(토지 분할 프로젝트에서 건설부 승인을 더 이상 요구하지 않음)은 도시 미관과 도시 계획에 부정적인 영향이 없는 한 토지 사용자가 주택을 마련할 수 있는 기회를 더 많이 제공하기 위해 마련되었습니다. 물론 지자체는 해당 토지 소유자의 규정 준수 여부를 감독하고 관리해야 합니다.

소규모 토지 분할 사업에 대한 관리 강화

기존에는 Decree No. 37/2010/ND-CP에 따라 소규모 건설 투자 프로젝트(예: 부지 면적 5헥타르 미만, 아파트 개발 투자 프로젝트의 경우 2헥타르 미만)는 세부 계획 수립 없이도 시행될 수 있었습니다.

Decree 35 제1조에 따라, 분할 대상 소규모 토지는 단축된 절차(예: 마스터플랜 프로세스)를 통해 수립된 세부 계획을 갖추어야 합니다. 구체적으로 소규모 토지는 단일 개발업체가 시행하거나 관할 기관이 계획한 토지 분할 사업일 것, 승인된 구역 계획 구역 내에 위치하거나 구역 계획이 요구되지 않는 경우 승인된 기본계획 구역 내에 위치할 것 등의 여러 조건을 충족해야 합니다. 소규모 토지는 다음을 포함하는 것으로 정의됩니다:

a) 2헥타르 미만: 아파트 단지 또는 아파트 복합건물 건설 투자 프로젝트의 경우; 또는

b) 10헥타르 미만: 공장, 기업, 산업 생산 시설 또는 도시기본계획, 성 계획 또는 기승인된 기술·전문 계획에 따라 결정된 기술 인프라 공사의 건설 투자 프로젝트의 경우; 또는

c) 기타의 경우 5헥타르 미만.

해당 규정의 개정은 소규모 아파트 단지의 리모델링 및 재건축 절차에도 영향을 미칩니다. 시행령 35호 제7.1조에 따르면 아파트 리모델링 및/또는 재건축이 진행되는 대지 면적이 2헥타르 미만인 경우, 관할 당국은 단축된 절차에 따라 상세 계획을 수립, 심사 및 승인해야 합니다.

결론

Decree 35는 행정 권한의 분권을 강화하고 관련 행정 절차를 간소화하기 위해 건설, 도시계획, 주택 및 도시 관리 분야의 규정을 개정했습니다. 특히, 토지 분할 사업에서 양도 가능한 필지를 결정하는 권한을 지방 정부에 분권화한 것은 행정 절차를 신속히 처리하고 토지 시장을 활성화하기 위한 취지입니다. 아울러 소규모 건설 프로젝트의 투자자는 이제 간소화된 절차를 통해 해당 프로젝트에 대한 상세 계획을 승인받아야 합니다.

아울러 Decree 35는 도시 분류에 관한 Decree No. 42/2009/ND-CP 전체와 부동산 사업 활동에 관한 Decree No. 02/2022/ND-CP의 일부 조항도 폐지합니다.

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*면책 조항: 본 브리핑은 일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 그 내용은 법률적 조언을 구성하지 않으며, 개별 사안에 대한 구체적인 자문으로 간주되어서는 안 됩니다. 법률 자문이 필요하신 경우 당사의 파트너 변호사에게 문의하시기 바랍니다.

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*본 기고문 작성에는 Le Trieu Vy가 참여했습니다.

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