부동산사업법(Law on Real Estate Trading No. 29/2023/QH15, “RETL 2023”)은 2024년 8월 1일부터 시행되었습니다. 1년 이상의 시행 기간을 거친 후, 행정 구역 개편 및 부동산 시장 정책 정립의 필요성에 따라 국회 상임위원회는 2026년 입법 프로그램에서 RETL 2023 개정에 관한 2025년 9월 26일자 Resolution No. 105/2025/UBTVQH15를 발표했습니다. RETL 2023 개정안 초안("Draft RETL 2026”)은 실무 적용 과정에서 발생하는 어려움을 해결하고 사회경제적 발전 요구를 충족하기 위해 이를 기반으로 마련되고 있습니다. 본 법률 브리핑은 독자들의 참고를 위해 Draft RETL 2026의 주요 핵심 사항을 정리하였습니다.

1. 개념의 명확화 및 신규 부동산 범주 추가

1.1. "부동산 매매업(real estate trading)" 개념의 명확화(RETL 2023 제3.1조)

1.1.1. Draft RETL 2026은 "부동산 매매업" 활동의 대상에 일부가 포함됨을 명확히 하는 내용을 추가합니다. 의 건설 공작물, 건설 공작물 내 바닥 면적, 부동산 프로젝트 내에 현재 규정된 대상, 즉 "주거용 주택, 건설 공작물 및 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권"에 추가됩니다. 또한, Law on Housing 2023 개정안 초안("Draft Housing Law 2026”)은 "주거용 주택"의 정의를 확대하여 네 가지 주택 범주, 즉 상업용 주택, 관사, 임대 주택 및 사회복지 대상자용 주택을 포함합니다. 이 중 국가 예산으로 투자되는 후자 세 가지 범주는 Draft Housing Law 2026에 따라 "국유 주택"으로 분류됩니다. 이러한 접근 방식은 공공자산 관리 및 사용에 관한 법률상 "공공자산"을 다루는 방식과 일치하는 것으로 보입니다. 따라서 이러한 범주는 Draft RETL 2026의 적용 대상에서 제외되며, Draft RETL 2026은 관련 법률에 따른 공공자산 범주에 속하는 어떠한 주거용 주택도 규율하지 않는 것으로 해석됩니다.

1.1.2. 또한, Draft RETL 2026은 부동산 매매업 활동에 다음 활동도 포함됨을 명확히 합니다: “부동산 거래 계약의 계약인수(novation)”. 이에 따라 2차 시장에서 부동산 거래 계약의 계약인수(명의변경)와 관련된 활동 및 거래도 일종의 부동산 매매업 형태로 간주될 수 있으며, 부동산 거래의 주체 및 대상에 적용되는 상응 요건을 충족해야 합니다.

1.2. "주거 및 숙박 목적의 주택" 범주 포함(RETL 2023 제5조)

1.2.1. Draft RETL 2026은 기축 부동산과 분양(선분양) 부동산 모두의 그룹 및 거래 가능한 부동산 목록에 "주택법에 따른 주거 및 숙박 목적의 주택"이라는 새로운 부동산 범주를 도입합니다. Draft RETL 2026에서 이 용어를 명시적으로 정의하고 있지는 않으나, Draft Housing Law 2026에서는 해당 주택에 콘도텔, 리조트 빌라, 오피스텔 및 상가주택(shophouse)이 포함된다고 규정하고 있습니다. 따라서 Draft RETL 2026의 규정이 채택될 경우, 해당 부동산 유형의 거래는 법정 표준 부동산 거래 계약서 양식 준수, 대금 지급 일정 요건, 거래 개시 전 정보 공개 의무 등을 포함하여 부동산 거래 법률에 따른 부동산 사업 활동에 적용되는 요건을 준수해야 합니다.

1.2.2. 또한 Draft RETL 2026은 기축 및 분양 콘도텔과 오피스텔의 거래에 관한 구체적인 요건을 추가로 규정합니다. 특히, 콘도텔과 오피스텔은 적법한 투자 프로젝트에 따라 개발되어야 하며, 매수인 및 임차인(임대구매자)에게 소유권 증서가 발급되기 위한 요건을 충족해야 합니다. 아울러 해당 건축물은 국가로부터 토지 사용료를 납부하고 할당받은 토지이거나 전체 임대 기간에 대한 토지 임대료를 일시납하여 임차한 토지 위에 건축되어야 합니다. Draft RETL 2026은 기축 콘도텔 또는 오피스텔의 매매 시 관련 토지 사용권의 이전이 필요한 경우 토지 사용권을 이전받을 권리를 포함하여, 매수인이 국가로부터 토지 사용료 납부 토지 할당 또는 전체 임대 기간 일시납 토지 임대로부터 기인하는 토지 사용 체계에 상응하는 권리를 누릴 수 있도록 보장하는 메커니즘을 구축하려는 것으로 보입니다. 다수의 소유자가 있는 콘도텔 또는 오피스텔의 소유자는 공동 토지 사용권의 형태로 토지 사용권을 보유하게 됩니다.

현행 RETL 2023 및 Decree No. 96/2024/ND-CP 하에서는 콘도텔 및 오피스텔에 적용되는 구체적인 규정이 미비한 반면, 이러한 유형의 부동산은 수 있습니다. 다음 분류에 속할 수 있습니다: “건설 공작물 내 바닥 면적”. 그러나 국회 경제재정위원회는 2026년 7월 26일 확대회의 예비검토 보고서에서 토지법 및 주택법과의 일관성을 확보하고 기존 프로젝트의 위법 사항을 합법화하지 않는다는 원칙하에 숙박 목적 주택, 콘도텔, 오피스텔을 규율하는 명확한 법적 프레임워크를 수립하고 신중히 검토할 것을 권고했습니다. 이러한 제안은 시장 상황의 전개로 인해 토지 사용 목적 기재 및 토지 사용권 및 토지 부착 자산 소유권 증서("Certificate”)을 법률에 위배되게 주거 및 숙박 목적의 주택으로 인정하여 투자 프로젝트에 대한 검사 결과에서 지적된 바와 같습니다. 따라서 법 체계를 조화시키고, 기존의 문제점을 시정하며, 콘도텔 및 오피스텔 거래에서 새로운 위법 행위가 발생하는 것을 방지하기 위해 콘도텔 및 오피스텔 거래에 적용되는 요건을 명확히 하는 것이 필요합니다.

2. 분양 부동산의 대금 지급 및 보증 관련 규정 개정(RETL 2023 제26조)

2.1. Draft RETL 2026은 RETL 2023과 달리 분양 부동산의 매매 또는 임대구매 시 비율(%)에 따른 대금 지급 단계를 더 이상 제한하지 않습니다. Draft RETL 2026은 매수인 또는 임대구매자에게 Certificate가 발급될 때까지 매도인이 계약 금액의 95%를 초과하여 수취할 수 없다는 원칙만을 규정합니다.

2.2. 부동산 사업 법률에 따라, 프로젝트 시행사는 매매계약 또는 임대구매계약에 따라 분양 주택을 인도하지 못할 경우 매수인 및 임차인에 대한 재정적 의무를 보증하기 위해 베트남에서 합법적으로 영업하는 신용기관으로부터 보증을 확보해야 합니다. Draft RETL 2026은 분양 부동산의 매매 또는 임대구매 거래에서 매수인이나 임차인이 이러한 보증 요건을 면제할 수 있도록 하던 선택권을 폐지할 것을 제안합니다.

2.3. 다만 대금 지급 일정 제한 및 임의적 보증 메커니즘에 관한 규정이 전면 폐지될 것인지, 아니면 단지 시행령에서 세부 사항을 규정하도록 법률의 입법 구조를 간소화하려는 것인지는 아직 불분명합니다. 동시에 검토 기관은 대금 지급 비율 제한, 에스크로 계좌 메커니즘 및 은행 보증에 관한 규정이 분양 부동산 매수인의 적법한 권리와 이익을 보호하는 데 미치는 영향에 대해 전반적인 평가를 수행할 것을 권고했습니다. 따라서 기업은 Draft RETL 2026의 최종 확정 과정과 관련 시행 지침 문서의 진척 상황을 지속적으로 면밀히 모니터링하여, 현재 프로젝트에 적용되는 대금 회수 및 재정적 의무 보증 메커니즘에 미치는 영향을 신속하게 평가해야 합니다.

3. 지방정부로의 권한 분산 및 위임(RETL 2023 제41.2조 (b)목)

3.1. 총리가 투자 정책을 원칙적으로 승인한 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도를 승인하는 권한이 프로젝트 소재지의 성급 인민위원회로 위임될 예정입니다. 이를 통해 기업의 인허가 처리 기간이 단축될 것으로 기대됩니다. Decree No. 96/2024/ND-CP에 따르면, 총리의 권한에 속하는 프로젝트 양도의 경우 성급 인민위원회는 총리에게 검토 및 결정을 요청하기 전에 관련 부처 및 부문과 협의하고 평가를 진행하는 데 45일이 소요되며, 총리가 결정을 내리는 법정 시한은 구체적으로 명시되어 있지 않습니다. 새로운 규정이 채택될 경우 결정을 위해 총리에게 보고하는 절차가 생략되어 행정 절차가 간소화되고 법정 처리 기간이 단축되며 부동산 프로젝트 양도 절차가 가속화될 것으로 예상됩니다.

3.2. 프로젝트가 둘 이상의 성의 행정 관할 구역에 걸쳐 있는 경우, 투자자는 프로젝트 양도 절차를 처리할 성급 인민위원회를 선택할 수 있습니다. 이후 프로젝트가 추가로 양도되는 경우, 관할 승인 기관은 해당 프로젝트의 최초 양도를 승인했던 성급 인민위원회가 됩니다.

3.3. 부동산 프로젝트 전부 또는 일부 양도에 관한 절차와 과정은 현행 체계와 같이 법률 수준의 문서에 직접 규정되는 대신 시행령에서 구체화될 예정입니다. 이러한 변경은 입법 기술적 관점의 성격이 강하므로, 소요 기간, 구비 서류 및 절차적 요건에 미치는 실질적인 영향을 평가하기 위해 시행령 초안을 지속적으로 주시해야 합니다.

4. 부동산 거래 시 계약서의 사용(RETL 2023 제45조)

4.1. Draft RETL 2026은 프로젝트 시행사 및 부동산 매매업 기업이 규정된 표준계약서 양식을 사용할 의무를 준수해야 하며, 체결 전 주택 및 부동산 시장 정보 시스템에 계약서를 공개할 의무가 있음을 명확히 합니다. 현재 RETL 2023 제45.2조는 프로젝트 시행사 및 부동산 매매업 기업이 본 법에 규정된 공개 의무에 따라 "규정된 표준계약서 양식을 사용"하고 "부동산 거래 계약서를 공개"해야 한다고 규정하고 있습니다. 실무 적용 과정에서 이것이 강제적 의무인지 아니면 단순히 부동산 매매업 기업의 표준계약서 사용을 위한 권고적 성격인지에 대한 의문이 있었습니다. 그러나 Draft RETL 2026은 표준계약서 양식의 사용을 기업의 법적 의무로 규정하는 방향으로 가닥을 잡고 있습니다.

4.2. 계약인수(novation) 대상 부동산 거래 계약의 범위 확대(RETL 2023 제49조)

Draft RETL 2026은 주택 법률에 규정된 분양 주거 및 숙박 목적 주택에 대한 임대구매계약을, 계약 명의변경(양도) 시 부동산 거래 법률의 규정을 준수해야 하는 부동산 계약 목록에 추가합니다. 이는 현행법상 허용되는 기존 범주, 즉 분양 주택에 대한 매매 및 임대구매 계약, 기축 건설 공작물에 대한 임대구매 계약에 추가되는 것입니다. 또한 2026년 7월 29일 국회 상임위원회 회의 논의에 따르면, 제안된 정책 방향은 Certificate가 아직 발급되지 않은 기축 주택에 대한 매매계약을 포함하여 양도 가능한 계약 유형의 범위를 확대하는 방안도 검토하고 있습니다.

5. 각 부동산별 고유 전자식별코드 도입

2026년 8월 22일 국회 상임위원회 회의 논의 과정에서, 분양되는 각 부동산에 고유한 전자식별코드를 부여하자는 제안이 나왔습니다. 이 조치는 정부 기관이 금융 흐름을 정확하게 파악하고, 부동산 이중가격 거래로 인한 개인소득세 탈루를 방지하며, 단일 부동산이 다수의 매수인에게 중복 매도되는 것을 차단할 수 있도록 합니다. 제안된 요건은 부동산 시장의 투명성을 높이고 법적 안전장치를 강화하며 명확성을 개선할 것으로 기대됩니다.

결론

현재 Draft RETL 2026은 검토 및 최종 수정 단계에 있습니다. 기업과 투자자는 Real Estate Trading Law 2026 및 관련 시행 지침 문서의 통과 추이를 지속적으로 모니터링하여 영향을 신속히 파악하고 적절한 이행 및 규제 준수 계획을 수립할 것을 권장합니다.