2020년 12월 18일, 정부는 시행령 제148/2020/ND-CP호를 공포했습니다 (“Decree no. 148”) 2014년 5월 15일자 토지법 시행에 관한 (i) 시행령 Decree no. 43/2014/ND-CP(“Decree no. 43”) 및 (ii) 2014년 5월 15일 자 국가의 토지 수용 시 보상, 지원 및 재정착에 관한 시행령 제47/2014/ND-CP호(“Decree no. 47”). 기타 개정 및 보완된 조항 중에서 이번 업데이트에서는 세 가지 주목할 만한 변경 사항에 초점을 맞출 것입니다.

1. 국가가 관리하는 협소 토지의 할당 및 임대

수년간 사업 부지 내에 국가가 관리하는 협소한 토지가 존재하는 것은 투자자가 토지를 배정받는 데 있어 항상 걸림돌이 되어 왔습니다. 이는 프로젝트 운영이 중단되는 결과를 초래했습니다. 이에 대응하여 시행령 Decree 148은 국가가 관리하는 협소한 토지의 할당 및 임대에 관한 규정을 담은 제14조 a를 시행령 Decree 43에 신설하였으며, 구체적인 내용은 다음과 같습니다:

(a) 협소 토지로 인정받기 위해, 필지는 다음 요건을 충족해야 합니다:

(i) 회수된 토지 기금 또는 미할당/미임대 토지에 속할 것;

(ii) 형태나 면적이 요건에 미달하는 토지;

(iii) 토지 이용 계획 및 계획안 준수;

(iv) 승인/고시된 계획에서 정한 프로젝트나 공사에 사용되지 않음;

(v) 어떠한 분쟁, 민원 또는 위반 사항의 대상이 아닐 것.

(b) 사용, 할당 및 임대 협소한 토지의 경우 다음 원칙을 준수해야 합니다:

(i) 해당 토지는 공공 목적으로 우선 사용됩니다. 공공 용도로 부적합한 경우 국가는 (1) 토지사용료를 부과하여 해당 토지를 할당하거나 (2) 인접 토지 사용자에게 임대해야 합니다;

(ii) 해당 토지의 할당 및 임대는 (1) 수요가 있는 인접 토지 사용자가 2인 이상인 경우 경매를 통해, (2) 수요가 있는 인접 토지 사용자가 1인인 경우 경매 없이 진행됩니다. 이후 해당 필지가 평가되고, 정보가 공개되며, 지역 주민의 의견이 수렴된 경우;

(iii) 필지가 할당되거나 임대된 후, 해당 필지를 양수하는 인접 토지 사용자는 필지 합병 절차를 이행해야 합니다.

성(省)급 인민위원회는 Decree no. 43 제14a조를 시행하기 위해 협소한 토지 필지에 관한 세부 규정을 마련해야 합니다.

2. 국가 토지 수용 시 비농업 생산 시설에 대한 토지 임대 지원

Decree no. 148은 토지가 수용될 경우 지속적인 생산 및 영업을 위한 토지 임차 지원 규정인 제19a조를 신설하여 Decree no. 47을 보완했습니다. 이에 따라 연간 임대료 납부 방식으로 토지를 임차 중인 토지 사용자의 비농업 생산 시설 부지를 국가가 수용하는 경우, 해당 토지 사용자는 지속적인 생산 및 영업을 위한 토지 임차 지원을 받을 수 있습니다.

(a) 지원 수단은 다음을 포함합니다:

(i) 산업단지, 수출가공구, 산업클러스터 및 공예마을 내의 대체 토지 임차; 또는

(ii) 성(province) 토지 기금이 이러한 지원을 허용하는 조건으로, 관할 인민위원회의 심의에 따라 경매를 거치지 않고 연간 임대료 납부 방식으로 보상이 완료된 대체 토지를 임대하는 것.

(b) 지원을 받기 위해 토지 사용자는 다음 조건을 충족해야 합니다:

(i) 지속적인 생산 및 사업에 대한 수요가 있을 것;

(ii) 종전 토지 임대차 기간이 1/3 남은 경우;

(iii) 토지 회수로 인한 영향을 받음;

(iv) 회수 당시 진행 중인 생산 및 사업 활동; 그리고

(v) 기타 재무 및 법령 위반 부존재 요건.

성급 인민위원회는 매년 본 규정에 명시된 경매를 거치지 않고 연간 임대료 납부 방식으로 토지를 임대할 프로젝트의 목록을 종합하여 총리의 승인을 받을 책임이 있습니다.

3. 토지 관련 절차 서류 제출 및 처리 결과 통보에 관한 신규 지침

Decree no. 148은 토지 행정 절차의 서류 제출 및 결과 발급에 관한 규정인 Decree no. 43 제60조를 다음과 같이 대폭 개정했습니다:

(a) 토지등록소(“철도법(LRO)”), LRO 지사는 토지사용권증명서(“토지사용권증명서(LURC)”);

(b) 성(省)급 인민위원회는 토지등록소(LRO) 및 LRO 지사에 적용되는 토지 등록 절차에 관한 규정을 제정하고 이를 공표해야 합니다.

(c) 정보기술 및 기술 인프라 여건에 따라 토지등록소(LRO) 및 LRO 지사는 전자 플랫폼을 통해 토지 관련 행정 절차를 처리할 수 있습니다.

이러한 새로운 개정 사항을 실제로 이행하기 위해 성(省)급 인민위원회는 다음 사항에 대한 세부 지침을 제공하는 문서를 발행할 예정입니다:

(a) 관할 기관 간 서류 접수, 이송, 처리 및 결과 통보 절차;

(b) 토지사용권증(LURC)의 신규 발급, 교체 및 재발급 절차;

(c) 토지 사용자 및 토지 부속 자산 소유자의 요구에 따른 서류 제출 장소 선택(예: 토지등록사무소(LRO), LRO 관할 지사 또는 기타 장소)

(d) 기타 토지 관련 행정 절차.

4. 예비 평가

이러한 주목할 만한 변화는 실무상 토지 관련 문제를 다루는 데 있어 다음과 같이 중대한 변화를 가져올 것입니다:

(a) 제(1)항에서 언급된 협소한 토지 필지에 관한 신규 규정은 부동산 사업을 영위하는 투자자가 토지 할당 및 토지 임대 승인을 취득하는 과정에서 겪는 어려움을 완화하는 데 도움이 됩니다.

(b) 제(2)항에서 언급된 이러한 변경 사항 및 토지 임대 지원은 투자자와 토지 사용자가 지속적으로 사업을 영위할 수 있도록 전폭적으로 지원할 것입니다.

(c) 또한, (3)항에서 언급된 추가 기관 신설 및 전자적 수단의 도입 장려는 토지 관련 행정 절차의 처리 속도를 높일 것입니다. 그러나 이 개정안은 토지 사용자가 관할 기관을 선택하거나 서류 제출을 위해 전자 시스템을 사용하는 데 있어 어려움에 직면할 수 있으므로 초기에 혼란을 야기할 수 있습니다. 뿐만 아니라 행정당국 간에도 토지 사용자 및 지상물 소유자의 서류 처리에 있어 한층 더 고도화된 관리 체계가 요구됩니다.

위의 모든 조항에서 성급 인민위원회는 이를 이행하는 데 중추적인 역할을 합니다. Decree no. 148이 곧 발효됨에 따라, 관련 필수 절차에 대한 성급 인민위원회의 지침 마련이 시급한 실정입니다. Decree no. 148 2021년 2월 8일부터 시행됩니다..

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