소개

5일,^번째 2024년 2월, 정부는 15일자 Decree No. 44/2014/ND-CP의 여러 조항을 개정 및 보완하는 Decree No. 12/2024/ND-CP를 공포했습니다.^번째 2014년 5월 (“Decree 44/2014” ) 토지 가격에 관한 규정 및 2023년 3월 3일 자 시행령 제10/2023/ND-CP호^rd Land Law 시행령의 일부 조항을 개정 및 보완하는 2023년 4월령(“Decree 12/2024”). 시행령 Decree No. 12/2024는 토지 평가 방법과 관련된 몇 가지 새로운 조항을 도입하여 토지 사용 프로젝트를 운영하는 기업에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1. 시행령 제12/2024호의 토지 평가 방법

Decree 12/2024에 따르면 토지 가치 평가 방법에는 비교방식, 수익방식, 원가잔여방식, 토지가격조정계수방식의 4가지가 있습니다. 상기 방법들의 구체적인 적용 기준은 다음과 같습니다:

· 비교방식은 다음 요건을 충족하는 토지가 3필지 이상 있는 경우에 적용됩니다: (1) 토지 이용 목적이 동일하고, (2) 시장에서 거래된 토지 가격 또는 낙찰자가 재정적 의무를 이행한 토지사용권 낙찰 가격에 영향을 미치는 요인이 합리적으로 유사할 것. 현행 Decree 44/2014에는 비교 가능한 최소 토지 필지 수가 명시되어 있지 않습니다. 또한 토지사용권 경매에서의 낙찰가를 엄격하게 규제하여 낙찰가가 낙찰자가 이행한 재정적 의무를 반영해야 함을 강조합니다.

· 수익방식은 농경지 및 비농경지의 감정평가에 적용됩니다. 단, 비교방식 적용 요건을 충족하지 못하지만 평가 시점의 적법한 토지 이용 목적에 따른 토지 이용 수익과 비용을 산정할 수 있는 주거용 토지는 제외됩니다. Decree 44/2014에 따르면, 이 방법은 토지 사용에 따른 식별 가능한 수익과 비용이 존재해야 합니다. 산정 절차는 토지 단위당 연평균 순수익을 평가일 전 최근 분기 말까지 해당 성(省)에서 국가가 정관 자본금 또는 의결권 있는 주식 총수의 50%를 초과하여 보유한 상업은행의 12개월 만기 베트남 동화 정기예금 평균 이자율(3년 연속 기준)로 나누어 계산합니다. Decree 12/2024는 이 계산을 위한 이자율이 평가일 전 데이터가 있는 가장 최근 분기 말까지 해당 성 지역에서 국가가 정관 자본금 또는 의결권 있는 주식 총수의 50%를 초과하여 보유한 상업은행의 3년 연속 평균 이자율이어야 한다고 명시합니다. 이 규정은 해당 성에서 정기예금 금리가 가장 높은 국영 상업은행의 연평균 이자율만 고려하던 이전 요건을 개정한 것입니다.

· 개발방식(잔여법)은 비교방식 및 수익방식의 적용 요건을 충족하지 못하지만, 프로젝트 개발을 위한 총매출과 총비용을 산정할 수 있는 투자 프로젝트용 토지의 가치를 평가할 때 적용됩니다. 잔여법은 승인된 토지 이용 계획 및 상세 건설 계획에 따른 최유효 이용을 기준으로 산정된 토지의 예상 총 개발 매출에서 예상 총 개발 비용을 차감하여 평가합니다. 기본적으로 이 방식은 Decree 12에서 Decree 44/2014와 유사하게 규정되어 있습니다.

· 지가조정계수법은 성 인민위원회가 공포한 지가표상의 토지 가격을 결정하기 위해 적용되며, 특정 사례에 한해 지정됩니다. 예를 들어, 본 방식은 (1) 국가가 토지사용권 경매 없이 토지를 임대할 때 연간 토지 임대료 산정, (2) 국가가 토지를 할당 또는 임대하고 해당 토지에 상세 건설 계획에 따른 기술 인프라 투자가 완료된 경우의 토지사용권 경매 시작가 결정, 또는 (3) 국가가 비교방식 적용 요건을 충족하지 않는 동일한 토지 이용 목적을 가진 인접한 여러 필지를 수용할 때의 보상금 산정 등에 사용됩니다. 이 방식은 지가표의 토지 가격에 성 인민위원회가 고시하는 지가조정계수를 곱하여 산정합니다.

2. 신설된 주요 규정:

전체 토지 면적에 대한 토지 평가:

Decree 12/2024는 이제 동일한 프로젝트 내의 모든 필지를 전체 토지 면적을 활용하여 일괄 평가할 수 있도록 허용합니다. 이러한 재규정은 개별 필지로 평가를 제한했던 Decree 44/2014에서 벗어난 것입니다. Decree 12의 이러한 조정은 부동산 프로젝트 투자자를 위한 토지 평가 절차를 간소화하는 것을 목표로 합니다.

시장 이전(Market Transfer) 개념의 도입:

시행령 제44/2014호는 "시장 양도"의 개념을 정의하지 않았으나, 시행령 제12/2024호는 이를 명확히 규정했습니다. 이에 따르면 시장 양도란 토지사용권, 토지사용권과 주택 및 기타 토지 정착 자산의 이전을 의미합니다. 이러한 양도는 세무 당국에서 세금, 수수료 및 부과금 절차를 완료하거나, 토지등록소에 등록하거나, 부동산 프로젝트 투자자와 상업용 주택 고객 간에 양도 계약을 체결한 후에 발생합니다.

토지 가치평가 방식의 정보 출처에 관한 추가 규정:

Decree 12/2024는 토지 평가 방법에 사용되는 정보 출처에 대한 구체적인 규정을 추가합니다. 해당 정보는 토지 평가 시점으로부터 24개월 이내의 것이어야 합니다. 국가 토지 데이터베이스, 가격 데이터베이스, 토지등록소, 토지사용권 경매 조직 기관 및 자산 경매 주체 등 신뢰할 수 있는 출처에서 수집된 데이터에 우선권이 주어집니다. 평가 과정에서 가장 최신의 신뢰성 있는 정보를 활용하는 데 중점을 둡니다..

3. 시행령 제12/2024호의 영향

부동산 프로젝트 및 상업용 주택에 관한 Decree 44/2014의 토지 가치 평가상 한계점을 개선하기 위해 Decree 12/2024가 발행된 것은 아닙니다. 아시다시피 Decree 44/2014는 비교 방식에서 토지 가격 결정 기준을 명시하지 않아, 비교 대상이 되는 토지 및 필지가 부동산 시장의 다른 토지보다 높은 가치를 가질 수 있어 토지 사용 투자 프로젝트를 진행하는 기업에 손실을 초래하는 상황이 발생했습니다. Decree 12/2024는 토지 가격 결정 방법을 구체화하고, 비교 방식 및 수익환원법(잔여법) 적용 시 토지 가격에 관한 국가 데이터베이스의 정보 수집을 보완하였으며, 토지 가격 조정 계수를 도입했습니다. 이러한 변화는 토지 평가액을 시장 가격에 더 가깝게 산정하는 기반이 됩니다.

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